市场上的房价不可能马上下降

我讲授的清华大学等课程上半年学期工作还未结束，但东华大学工商管理学院MBA房地产投资课程今天(2008年4月21日)晚上为上半学期最后一次课，按一些国外著名商学院不成文的规定，最后一堂课老师除了回顾一学期所学，还要和学员谈一下自己的人生经历和对生活的态度等，作为送给学员的礼物。哈佛大学教授常常这样结束课程，很受欢迎，已成许多学生最期待的一堂课，效果非常好。

　　但几年来我在清华大学、浙江大学和东华大学房地产MBA课程等的经验的告诉我，这样做要非常小心，首先学员们会觉得这个老师有些另类，主要原因可能其他老师没有这方面内容。那我的经验就是在回顾和总结本学期的课程里穿插如这方面内容，尝试了几次效果较好。

　　事实上，我会除了回顾一学期学习的房地产市场、投资、融资和基金等知识，这方面在工作中用得较多，教学主要也是围绕这些内容；但我也会论及“房产理财伴随一生”，为什么在MBA房地产投资课程要谈及理财，因为我发现，包括我的部分学员，虽然年薪和职位不低(或曰“中上”)且在房地产或相关公司或行业工作，但在理财方面较缺乏。我会归纳二点：

　　1.“是或不是”可能是生活中的最常用语,也时常是最关键的和决定性的用语,同样,在涉及到住房的时候, “买或不买”是绝大多数人一生中所做的最重要的经济决定之一.要让人们在较短的时间内做出“买或不买”的选择,对他们来说通常是很困难的,他们中有些人无从选择,而其他人做出的选择标准又会不同.

　　事实上,多年以来，生活当中被问到最多的问题就包括, “现在可以不可以买房?”“房价会不会再涨或会下跌”,许多人认为如果刚买完房,房价就降了,那就吃大亏了,或是现在不买,如房价再涨,那也会造成巨大的间接损失等。那么到底在一个特定时间(包括现在)买房子合不合算呢?要明确回答这些问题，尤其是你打算买房时并要对这一项投资行为负责，就应该认真仔细地研究房地产和相关经济信息,充分考虑到影响房地产市场形势的关键因素,具体来说就是要了解房地产的需求和供应,决定房价的因素和政府的政策等。

　　因此我们需要很重视以下这些经济指标和社会人文因素,它们包括:我国经济发展,贷款利息率和方式,收入水平,工作保障(包括失业率),通货膨胀,消费者和公司的信心程度,政府相关政策,人口增长,各地之间的移民,家庭组成人数,人口老龄化,教育水平,还有国际上其它主要大国和我国的主要贸易伙伴的经济情况等等。这些指标和因素对房产投资的价值变化起到决定性作用,它们会体现在需求和供应的基本原理上并由此决定了房地产价格和房地产资产增值.以上几个方面都是国际上许多国家和我国百年多来的经验和事实所验证.这样不论你是作短期,中期和长期的投资打算,这些知识都会帮助你做出更科学和更理性的投资评估和选择方案。

　　2.听了我的讲课，市场上的房价不可能马上下降，但我首先要强调理财是伴随人一生的事情，大家知道房地产市场是有周期的，一般7-10年，如果一个人20岁开始工作，60退休，那他/她会工作40年，就会经过4-6个周期。如我们以5个周期来计算，如果他/她有1个周期没有把握准，1个周期表现一般，但其它3个周期把握好了，那我可以告诉您们，这位朋友的人生理财是非常成功的。而这样的成功机会，我们人人都有。