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10月8日，央行宣布下降存贷款利率、下降存款准备率，同时国务院宣布免征利息税。这一政策市场流行为“三率”齐降。本文也就沿用这种说法，也把这些政策出台称为“三率”齐降。但是，对于“三率”齐降的背景、旨意及基本内涵，我是与不少人的解读是相差很远的，特别是与房地产商的解释更是相差很远。

首先，“三率”齐降是指存贷款利率下降0.27百分点，存款准备金率下降0.5百分点，5%利息税免征。那么央行这次为什么会在一个月内两次下降贷款利率及存款准备金率，上一次当然是预案在先，只要有时机就推出。但这一次则是市场没有预料到，是与世界各国央行统一行为而采取货币政策来稳定国际金融市场，来防止国际金融市场进一步恶化。因此，这次“三率”下降是突然性的，是针对国际金融市场稳定的协调行为，而不是针对国内的经济形势与环境。对于利息税的免征，主要是指在国内通货膨胀过高的情况下，在居民储蓄存款负利息的情况下，下降存款利息如何使得居民的储蓄的负利率损失降低到最小程度。也就是说，尽管在通货膨胀过高的情况下下降存款利息，但免征利息税则可让居民的这种损失减轻些。正是在上述意义上，尽管“三率”下降可以增加银行体系的流动性，也可以降低企业的银行贷款的成本，对国内股市及实体经济会有一定的影响，但是“三率”下降旨意是对外部金融市场反映，而不是针对国内形势突然变化而来。为什么？这次“两率”降下与历来最大的不同，无论是存款贷款，还是期限不同，全部下降的幅度一样，说明这次“两率”下降是没有预案的。

其次，“三率”的下降对房地产市场的影响，是不是如有人所说货币政策出现完全转向、是不是有利于鼓励住房信贷，是不是政府打出房地产“救市组合拳”，是不是可以降低房地产开发企业的融资成本防止房地产开发商资金链断裂等。其实，这里许多想法基本上都是一厢情愿。在这里，我们可以从房地产企业、炒房投资者、已经购买住房的民众及准备购买住房的民众（都是住房消费者）的角度来思考这个问题。

第一，“三率”下降对房地产开发商影响几乎微乎其微。何也？一是银行的流动性增多，是不是这些流动性一定会流入房地产企业，这是相当不确定的。这重要的要看商业银行对房地产行业的判断。如果商业银行认为未来房地产业贷款的风险较高，那么即使流动性最高，商业银行对房地产业贷款仍然会十分谨慎，其流动入房地产的贷款也不会太增加。特别是当前美国的房地产泡沫引起金融海啸的情况下，商业银行对房地产业贷款风险更为会警惕。因此，流动性的增加不一定会流入房地产市场。二是降低贷款有利于降低房地产的融资成本，这是自然的。但是，0.27%贷款利息下降，对于房地产的暴利来说，这样的贷款利率根本就忽略不计。可以贷款利息下降，主要是影响房地产开发商的市场预期。正是这意义上说，“三率”下降对房地产开发商影响不会多大。特别当前房地产问题是销售迅速萎缩，而这与房地产开发商的融资成本关系不大。因此，假定“三率”下降是针对房地产而来，其所起到的作用仍然是十分有限的。

第二，“三率”下降对炒房者或投资者的影响，应该是一个十分重要的因素。但是，就目前的情况来看，全球房地产泡沫都在挤破，房地产泡沫引起的金融危机也四起。在这种环境下，房地产炒作有可能会血本无归。世界都是如此，中国有没有例外。如果没有例外，中国房地产投资者在这样的背景下是不会进入房地产市场。我想，这是不言自明的事情。面对市场巨大的风险，房地产投资者是不会轻易地进入市场的。更何况，这种幅度的贷款利率下降对他们的投资收益根本没有多少影响，任何住房投资者都不会因为下降0.27%贷款利息而贸然进入。更何况，2007年下半年以来，政府严厉遏制房地产炒作与投机。这就使得房地产炒作者更是无法进入房地产市场。也就是说，无论是从市场客观环境、政府的遏制政策及主观认知来看，房地产炒作者是无法利用利率下降而再进入房地产，估计他们自己也不愿意进入泡沫巨大的房地产市场。因为，股市的现实早就把他们教训得清清楚楚了。

第三，对已经购买住房的民众来说，特别是对于通过按揭贷款进入购买住房的民众来说自然是好事。因为，这次贷款利率下降与上一次不同，贷款利率统一的下降某种幅度，而不是中长期贷款下降幅度小。贷款利率下降幅度这样高，再加上连续两次下降贷款利息，当然有利于按揭贷款减轻还贷者的负担。但是，由于他们住房早就购买了，这种按揭贷款负担减轻并不会影响房地产销售的增加或减少。

第四，“三率”下降对没有购买住房的民众的影响如何，是不是会鼓励他们增加住房信贷，鼓励他们进入房地产市场。这些民众又分为两类，一类是不需要贷款的，另一类是要按揭贷款的。对于前者，由于经济条件的关系，他们什么时候进入房地产市场，完全由自己选择，与银行贷币政策没有多少关系。而在高房价时，只有这类人才有能力进入房地产市场。但是他们与贷款利率上升与下降没有多少关系。对于后者，则是贷款利率变化影响最大的人。但是，在目前的情况下，由于房地产开发商把房价顶在天花板上，房价在高位运行，因此，在这种情况下，80%以下绝大多数居民没有支付能力进入房地产市场。而这点幅度的贷款利率与他们收入水平及住房心理价位差别太远，因此，这些人光靠贷款利率小幅度调整同样也没有支付能力进入房地产市场的。因此，“两率”下降同样对这部分购买住房居民影响也不大。

总之，“三率”下降主要是针对外国市场，它既不是针对房地产而来救市，也不会让房地产有多大的受益。因为，目前中国房地产最大的问题是房地产开发商把房价顶在天花板上，而使得销售迅速下降。这个症结不是因为资金成本高低，而是绝大多数居民没有支付购买高房价的能力。这个矛盾不解决中国的房地产市场问题要得是化解是不可能的。所以降下贷款利率对当前的房地产市场影响不大。同时，我们也不要把这次降息理解为中国货币政策进入利率下降的通道，未来中国货币政策走向如何，还是看中国经济形势走势如何。

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今年的十一黄金周基本上结束了。在往年，十一黄金周都会成为房地产繁荣的标志，也会成为全国房地产的嘉年华会。当然，“金九银十”更是房地产开发商收获的季节。但是，今年的“金九”没有出现，“银十”更是不可能到来。这几天，来自一线城市报道表明，十一黄金周不仅没有带来居民进入房地产市场的热情，也没有重现以往房地产市场“银十”的光辉。反之，今年所谓的房地产嘉年华会即各地房交会，房地产销售比平时更是黯然失色。比如，深圳5天的房地产秋交会，尽管房价逐渐走低，但日均销售量不足2005年之前的正常成交零头，更不能与2006年相比。也就是说，国内房地产“金九银十”早就成了历史。房地产企业要想重温旧梦可能。何也？

就如早些时候我所指出的那样，房地产政策变了、市场环境变化了、国内外金融市场变化了、居民住房理念变了、购买住房的对象了，但是房地产开发商的经营手法与销售模式没有变，房地产市场的价格没有调整，那么市场供求关系如何能够找到相应的结合点。

可能有人会说，这次各地的房交会，房地产开发商不是在打折销售吗？有些地方的房价不是下调不少吗，为什么住房的销售仍然没有上去？其实，这看是与什么价格在比，与什么样的购房对象的价格预期相比。如果说深圳的房价今年与去年同期相比，下降近24%。当然，这种价格下降是不可否认，下降的幅度大也是不可否认。但是，这是与2007年以投资者为主导的市场相比，当时市场的购买者多以是投资或投机炒房者。今年的房价与他们相比是下降了24%，如果不是市场条件环境的变化，炒房者在房价下降24%时，当然是有利可图的事情，他们可能进入这个市场。但是，目前市场环境变化了，加上政府对炒房者严格遏制，因此，房价即使下降24%，他们也是不愿意进入房地产，因为他们进入这个市场投资风险过高。所以，房价的下跌24%仅是对炒房者的意义。

而对于住房自住者来说，情况则不是一样。因为，在2007年房价炒到天花板上的时候，他们根本就没有能力进入房地产市场，炒到天花板上的房价本来对他们就没有多少意义。因为，这种在天花板上的房价早就在他们所愿意出价的范围之外了。既然炒在天花板上的房价对住房的自住者没有多少意义，也不是他们出价的范围内，那么房价由2007年的价格到今年下降24%，也不是自住者房价的出价的比较值，因此，当前的房价比去年下降多少同样对他们没有多少意义。对他们有意义的就得让房价下降到他们出价期望值范围之内，而这种自住者的出价期望值就是住房自住者不同的购买住房支付能力。

还有，今年十一黄金周，住房销售的失败，还在于房地产开发商仍然以往年的套数来推销住房。比如，不少房地产开发商告诉我，只要购买住房者的信心有了，再加上他们一定程度的促销活动，那么住房销售的繁荣又会出现。但是，我就告诉他们，今年的房地产市场购买对象不同的，因此用以往的促销方式来做是不成功的。因为，在投资者为主导的房地产市场，房地产的价格是由投资者或炒作者对市场风险评估及预期来决定。如果炒作者认为市场风险低，投资的预期收益高，那么就会涌入市场。在这种情况下，市场信心当然是十分重要。但是，如果以住房消费者为主导的市场，住房的价格是由消费者的支付能力来决定。如果把房地产市场的价格定得过高，让绝大多数人没有支付能力的人进入这个市场是不可能的。在这种情况下，开发商的促销政策最好，所谓打折最高，需要购买住房的居民同样是无能力进入这个市场。因此，在目前的房地产市场，希望通过提振信心来诱使住房消费者进入房地产市场是不可能的。要让住房消费者进入房地产市场唯一的方式就是让房地产市场价格回归到他们有支付能力的水平上。

同样，不少地方政府，希望以什么购房优惠的政策诱使居民进入房地产市场，当然，如果房价顶得天花板上，是有一些人进入市场，但是对绝大多数居民来说，由于过高的房价超过他们的支付能力，政策对他们最优惠，其意义不大。可以说，不少地方政府同样没有明白其中之道理。

还有，随着美国次贷危机所暴露出来的房地产泡沫所带来的风险越来越大，尽管中央政府也可能推出短期繁荣政策，但是中央政府更不愿意看到美国的金融海啸在中国重演，因此，中国的房地产市场要想重新走上炒作或投机之路是不可能，对房地产炒作遏制的政策也不会改变。因此，无论是房地产开发商，还是地方政府及炒房者，想重温“金九银十”旧梦是不可能了。“金九银十”早就成了历史！在这种情况下，房地产开发商就得重新审视其营销策略了。前几天，有一个房地产开发商对我说，他们没有面临多少销售问题，只不过改变一下其企业利润预期就够了。我想，他说是对的。

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9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，即从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

正如早一篇文章所指出的那样，两率的调整重点表现以下几个方面，一是向市场发出明确的信号，未来国内经济有下行迹象，央行货币政策提前转向，但这种转向不会太快，而是一个过程，有一个较长的观察期；二是下降“两率”主要解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则。比如，中小企业融资问题、农村金融问题、汶川地震的融资问题等。三是缩小商业银行的存贷利差。

那么这些政策的侧重点对房地产市场有多少影响呢？在早一篇文章中就指出，目前房地产企业一直在要求政府“救市”，就以为这次“两率”调整是为房地产而来，但实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，就如早些时候加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样，这样微小幅度的贷款利率下降，同样对房地产市场没有多少影响。而且这种有保有压的政策正好是把房地产隔离在外。

我们可以看到，这次贷款基准利率的调整，贷款为6个月下调的0.36%；贷款为1年期及1-3年下调0.27%；贷款为3-5年期的下调0.18%；5年期以上的下调0.09%。也就是说，这次“两率”的调整对房地产业的影响很小，或房地产业受惠机会不大。因为，这次贷款利率下降幅度高的是短期贷款，越是贷款期限短，下调幅度就越高；越是贷款期限长，下调幅度就越小。而对商业性的房地产贷款来说，房地产开发贷款一般都在3-5年之间，其短期贷款比较少；对于个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年，而中短期贷款比较少。对个人住房按揭贷款来说，这次贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的四分之一。本来这次贷款利率下降幅度就小，加上这种贷款利率结构性调整，那么其下降幅度更小。再加上，个人住房按揭贷款利率在2009年1月1日执行，那么这种微小的贷款下降更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到最小极限。

从上述分析还可以看到，由于1-8月份的商业银行人民币贷款达到了3.1万亿，如果今年银行信贷规模在2007年的基础上上调10%，那么2008年的商业信贷规模只剩下8000亿左右。即每个月的银行信贷为2000亿，远远低于8月份的信贷规模（2715）增长。因此，未来几个月的银行信贷规模快速增长根本就不可能。而且现有的信贷规模会重点放在上面所指的中小企业融资等三个方面。房地产业想借此央行货币政策转向让更多的银行信贷进入不太可能。因为，未来4个月的信贷规模小于8月份的信贷规模，那么银行信贷规模的紧张程度不会因为央行货币政策转向而大改变。

对目前国内房地产市场来说，并不是房子造多了，也不是造出来的房子没有人购买，最为根本的问题是房地产市场的价格被房地产开发商顶在天花板上不降低。如果国内房地产市场的价格降低到绝大多数居民有支付能力的均衡点上，那么国内房地产市场的基本问题都能够解决。我想中央政府对此明白得很。现在房地产开发商及地方政府在与中央政府博弈，希望一方面把房价顶在天花板不下调房价，让房地产保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板，即如果中央政府不救市，他们就把房子持有在手中不卖。这次“两率”政策出台，有房地产开发商又在大叫，这是对房地产的松绑政策，而且对房地产的松绑政策会进一步出台，即中央政府会救房地产。但实际上，明眼人一看就知道什么回事。下降“两率”的政策出台，重点是国内经济增长，而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及对住房按揭制度改善，就知道央行如何在采取政策防范房地产的风险，防范美国的资贷危机不在中国发生。

从上述的意义来看，“两率”调整对房地产影响微乎其微，房地产开发商借此旗号来要求政府救房地产，借此旗号来说政府救房地产开始，可能是不仅打错了算盘，也低估了广大民众智慧。连这最为起码的常识民众能够不知道吗？

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今年初，当万科打出价格调整之牌时，不少媒体记者就问我，万科这种行为预示着什么？我告诉记者，万科作为国内房地产业最优秀的企业，它的行为将预示着国内房地产市场将出现全面的调整，国内房地产市场的价格将全面理性回归。因为，万科之所以成为万科，之所以成为国内房地产的龙头企业，并非谁封的，而是其企业竞争力来体现的，是由企业的主事者的智慧来体现的。因为，万科能够在这种激烈的市场竞争中一直比其他企业早那么一点或半步。事实上，上半年万科的营销策略是成功的。

最近，有人逆市大喊其楼盘的价格要上涨销售，实际上却销售打折，并说“打折”不是“降价”。就如最近台湾的陈水扁一样，侦讯机关说他隐匿“公文”，他却说这不是“公文”而是“情资”。销售“打折”本来就是价格调整，此人竞说这不是“降价”，这是“打折”。本来表达的是同一的事情，希望用不同概念来表达就以为可以瞒天过海。公孙龙的“白马非马”在这里表现得淋漓尽致，白不是马，是白色也；马不是白马，是马也。玩这样的文字游戏也太低估民众的智慧吧！

而万科则不同，以迎中秋方式，对上海的八大盘采取集中降价优惠促销的方式。也就是说，这一次万科又明确地告诉市场，根据其对市场了解与预判，采取价格下调的方式来销售。据报道，其结果，这次活动首个周末即8月30、31日两天内，购房者共认购176套房源，销售金额达2.68亿元。这种价格下降营销又成功了。

也就是说，房地产市场的需求主体一直在观察市场任何一点变化，而这种变化不是其他什么，而是市场的价格变化，价格能够把市场所有的信息反映在其上面。比如说，万科的降价就那百分之五，就有不少的买者进入。从中也可以出，对于那种房价越是降越是没有人买、越是没有人买越是要降价的担心也烟消云散。其实，任何市场对一产品的需求都是多层次的，需求主体的购买力、偏好、预期等不同，对产品的价格认可也是不一样的。因此，对于房地产的需求而说，同样的是一个多层次的市场。同一住房，不同的价格总是有不同的人进入。万科能够比其他企业先走这样半步，当然争取的是对市场降价预期最小的人。因此，万科不仅把其产品销售出去了，而且其卖的价格也应该是比其他企业要好。正如我早些时候所说，房地产市场没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。在当前国内的房地产市场，谁先降价谁就占优势。

因为，别看目前房地产市场叫喊得如何凶，什么房地产市场企业的资金链在断裂了、什么房地产的销售下降了百分六七十会让房地产崩盘了、什么不调整政策大量房地产企业在破产了、什么房地产的价格下降会引发经济危机及巨大的社会问题等，但是，这些叫喊是真的吗？如果说，真的是有大量的房地产企业资金链要断裂、有大量的房地产企业要破产，那么中国的房地产市场会发生什么，就是这些资金链要断裂、在破产的房地产企业，一定会以最快的速度把其手中的住房产品的价格降下来，降到市场购买者预期价格水平尽快销售。这样房地产企业的资金回笼了，破产的困境也摆脱了。现在的情况是，根本就不存在这样问题。否则，没有一家房地产企业会手里持有大量的住房而不降价销售让自己破产的。

目前的情况是，尽管房地产市场经历了近一年的销售疲软，看上去房地产已十分脆弱，但实际上，从房地产所有的指标来看，今年上半年，全国房地产的开发投资、房地产市场的资金流入、房地产的开工面积及峻工面积、房地产销售总额等增长都好于2007年的水平（大家可要注意2007年是房地产什么年），只是房地产销售面积增长幅度下降。这是一个什么样的指标，我们只要看一看，2005-2008年4年来同一时期房地产销售数据就知道是怎么回事。

2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年、2008年上半年全国房地产销售面积分别为12536万平方米、22978万平方米、27904万平方米、25892万平方米。从这些数字来看，一是尽管今年上半年房地产的销售面积有所下降，但是这仅与2007年相比，如果与2006年相比，仍然高于2006年；二是今年上半房地产销售面积不仅大于2006年增长近3000万平方米，而且大于2005年一倍以上。三是如果我们房地产市场一直象2007年这样快速增长，这样能够持续下去吗？四是我们一直在强调房地产市场销售下降，这仅是以快速增长2007年的数据作比较，如果我们的坐标放在2006年、2005年，情况就不是这样？同样，房价的情况也是如此，尽管国内有些地方的房价在下降，但是有哪一个地方的房价下降到2006年底的水平。而2007年房价快速飚升的泡沫不挤出，这个市场能够健康发展吗？

其实，目前房地产市场根本就没有什么问题，仅仅是早几年政府宏观调控政策的预期结果，而且这种结果仅仅是通过住房的销售量增长下降反映出来，而真正要反映的也没有开始，因为，房地产市场的价格调整才能让更多居民进入房地产市场，才能让这个市场繁荣起来。万科开始在这样做了，但也仅仅是开始。

现在有房地产开发商说，被动降价、被动促销、被动出售股权等等形式是地产商们不得不选择的“过冬”方式。房地产企业过什么冬，中国的房地产企业暴利了10年还想维持下去，想维持到中国居民手上的财富全部搜刮得分文不剩才甘心。但是，如果这样的情况发生，房地产开发商手上持有的这些财富有意义吗？最后的结果是什么难常识东西房地产开发商能看不到。

我想中央政府对这些问题最为明白，因此，遏制房地产市场暴利，让全国人民一起来分享经济改革成果这是十七大报告的基本精神。这也是一年来国内一系列房地产房政策出台的重要背景。因此，房地产政策对房地产投机炒作的遏制，是这些房地产政策的核心。房地产开发商想把房价顶在天花板上而手上持有大量的住房不销售，试图以“过冬”的方式来对抗中央宏观政策、对抗绝大多数居民住房福利条件的改善，我想这只能是一厢情愿。最后的结果肯定是房地产市场的价格全面的理性回归。万科能够做，其他房地产企业同样能够做。

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从国家统计公布的2008年上半年全国商品房销售面积与销售的数据来看，尽管这两个数据基本上与2007年同期持平，但是同比增长则不可同日而语。今年上半年，全国商品房销售面积为负增长7.2%，而2007年上半年同比增长为21.5%，今年上半年比去年同期同比增长慢了近在30%；全国商品房销售总额上半年负增长为3.0%，而2007年同期同比增长为33.8%，今年比去年同比增长慢以近在37%。

正因为，国内房地产市场销售量降价跌，开始有人在炒作“海外热钱要抄中国房地产底”的新闻报道了。比如，有媒体报道，在年初，国内出现了一些外资抄底上海楼市的现象。如今年1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”；今年2月，凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”；同月，韩国未来资产基金以9.63亿元人民币的价格收购了酒店式公寓“翠湖天地御苑18号”。特别最近，有媒体报道，说海外的热钱有几百亿美元进入中国抄底房地产市场。真有海外热钱进入国内房地产市场“山雨欲来风满楼”之势！

但是，实际上无论是2006年关于海外资金进入房地产市场的171号文件，及以后相关的几个文件，对海外资金进入国内房地产市场都有严格的规定。海外资金进入国内房地产市场不在商业性原则及居住性原则下是不能够进入的。也就是说，即使海外资金最多，国内房地产市场利润最高，海外热钱要进入国内房地产市场是要受到严格的限制的。特别是从最近公布的《中国外汇管理条例》来看，无论是外资进入，还是外资流出；无论是外资通过经常项目还是通过资本项目流入，都要受到严格的限制，因此，海外热钱无论是通过正式的渠道还是非正式的渠道，要想进入中国房地产市场并非容易的事情。正因为，政府对外资进入房地产市场有各种严格的限制，因此，今年早几个月正式进入房地产外资迅速下降。即使上半年，外资进入房地产也仅345亿，占整个进入房地产市场的资金比重1.8%左右。这样一个比重基本上不会造成对国内房地产多少影响与冲击。

有人说，这仅是通过正式渠道的资金，可能通过非法方式进入会比较多。其实，既然是通过非法的渠道进入，那么我们又如何能够知道其热钱流入的多少呢？如果知道了，政府还能够没有阻止的办法。还有，即使外资是通过非正式的途径进入了，那么这些通过非正式进入资金会轻易公开吗？如果它们进入后公布而不是隐藏，这样，政府监管部门不是正好找到某种打击办法吗？

还有，假定海外热钱可以顺利进入中国，那么这些热钱一定会进入房地产市场吗？因为，在巨大的中国房地产市场，其差异性十分明显。正因为这种差异性，一线城市的投资价值会大一些。但是对于一线城市的房价早就炒作到天花板上去了。最近，尽管这些城市的房价有所下降，但是与炒作之前的房价水平相比仍然差距太远、上涨幅度过大。因此，在国内房地产市场出现周期性调整的过程中，房价刚调整就进入抄底，估计太低估了海外热钱投资者的智商了。这些海外资金整天在国际市场上流动，在无孔不入寻求高回报的投资机会，试想，这些海外资金，假定可以自由进入的情况下，他们会轻易地流入刚开始进入下行通道的房地产市场吗？我想这是根本不可能的事情。这些投资者身经百战，市场的变化了如指掌，房地产下行时的市场是不可能进入的。

更何况，经过一年来的美元次贷金融危机，不仅国际金融市场出现了流动性严重缺乏，而且各国政府为弥补这种流动性不足，已经向市场注入巨大的流动性。国际金融市场的流动性缺乏，那么还有多少海外热钱流入中国房地产市场。再加上最近美元对非美元货币出现逆转，应该是大量的热钱流向美国资产的时候，而不会反方向，国际热钱流向新兴市场。因此，就目前的情况下，媒体炒作大量的海外热钱流入房地产市场是不符合实际的。

那么媒体及房地产开发商为什么要大力地炒作海外热钱进入国内房地产市场抄低？其实，最为重要的原因是在早些时候他们使出各处招式炒作房地产市场救市不成功之后，只能够另找出路了。希望通过这种“海外热钱抄底国内房地产”的炒作，一则是诱导国内居民重新进入房地产市场，二则借此来推高当地房价，以便维持房地产的暴利模式不改变。

其实，在一些房地产开发对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作中，看到一个十分悖论的事情。从2006年以来，政府一直在推出种种房地产政策造就中国房地产的民生市场，民生市场是目前中国房地产市场的政策、把住房的投资与消费严格区分的政策等，哪一条不是为了改善居民住房条件而发。假定中国资本项目完全开放、海外资金可以自由流入中国市场，如果政府允许让海外热钱来抄底中国的房地产市场，不也就是与这些最近出台的房地产政策完全背离吗？因此，假定海外热钱可以自由进入中国，我相信政府同样会不允许海外热钱炒作中国房地产的。更何况，中国的资本项目没有完全开放呢？海外热钱根本就不可能自由进入中国！

还有，这种对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作，更清楚地看到国内一些房地产开发商如何否认企业的社会责任、如何见利忘义而丧失了自己为一个中国的企业公民。因为，这些房地产企业为了维持其暴利发展模式，宁可不卖一套房子也不降低房价，而宁可把房地产巨大的暴利让国外投资来获得，也不愿让中国老百姓来分享。也就是说，这种对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作，其实包含一种深刻理念，即一些一线城市的房地产开发商为了维持暴利模式，宁可把中华民族几千年积累起来的财富、把中国改革开放几十年经济成果让海外的热钱来获得，也不愿让中国广大民众来分享！这样严重的问题，政府相关部门岂能不密切关注？
总之，海外热钱不会也不可能来抄中国房地产的底。但对“海外热钱抄底国内房地产市场”的炒作，实际包含一种让绝大多数民众无法忍受的理念，宁可把巨大的利益转让给海外热钱，也不想让中国绝大多数人分享一点！政府监管部门对此要密切关注。

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最近中央政府官员深入不少地方进行了一系列调研，也召开了一系列的经济工作座谈会。政府希望这些调研及座谈会更多了解当前中国经济实际，以便对当前国内外经济形势做出更为正确的判断，对下半年的经济工作做出更好安排。

也正是这个时候，房地产市场各种救市之声音蜂拥而来，比如房地产企业资金断裂说、土地财政减收说、断供影响银行安全说、房价不能下跌说等等。对于这些声音，尽管五花八门，应有尽有，但是无外乎一点，就是国内房地产市场的价格不能够下跌，否则，房价的下跌就会影响中国经济发展，就得让中国经济GDP增长出现逆转。

其实，这些房地产救市之论，表面上是从公共利益角度来保证房地产市场的发展，表面上是从国家利益上要求房价不能下跌，但实际上，仅是借公共之利来获取个人之利。因为，在任何一个市场中，岂有价格只会上涨而没有下跌？价格的涨跌本来就十分正常。而把一个正常的东西说是祸害，不知这是什么道理。

从这几年国内房地产市场的情况可以看到，当国内房地产市场价格在快速飚升的时候，当时不少研究表明，由于国内房地产市场的价格快速，从而使得房地产市场的价格远远脱离了绝大多数城市居民的支付能力，不少地方房地产市场泡沫涌现，国内房地产即将出现调整。但是，不少人都在说，国内房地产市场的价格之所以会这样快速上涨，房地产市场泡沫之所以大，这是因为国内房地产市场的“刚性需求”决定。房地产市场需求是“刚性”的，而且政府的宏观调整又在约束供给，房地产市场的价格岂能不涨？可以说，在早几年，特别是在2007年房价在快速飚升的时候，尽管房地产开发商及一些政府官员找到无数个房价上涨理由，但是，归根到底，房价上涨的一个理由就是“刚性需求”。

可是，不知为什么，当中央的十七大报告要求房地产市场为民生的市场，24号文件和359号文件，2008年温家宝总理的政府工作报告对国内房地产市场的投资行为与消费行为作一个区分，政府的政策在鼓励居民的住房自住性需求，遏制住房的投资或投机性需求，整个国内房地产市场就发生了翻天覆地的变化了。

这种变化主要表现为，尽管今年以来国内房地产开发增长越来越快，各种渠道流入房地产的资金越来越多，房地产开工及峻工面积越来越多，但住房的销售迅速下降。也就是说，当政府的政策对房地产市场不合理的需求或房地产的炒作进行某种程度上的限制时，房地产市场销售也就迅速下降。这种现象说明了什么？是不是房地产市场的“刚性需求”在一夜之间消失了？为什么早些时候所主张“刚性需求”会不见了呢？

其实，在福利性分房向商品化住房转轨的过程中，住房的“需要”是一个无限大的量，再加中国人口基数大，城市与农村二元经济结构。这些都表明中国的住房“需要”是无限的。但是，请注意，这里所指的是居民的“住房需要”，而不是“住房需求”。所谓的“住房需要”就是个人有改善其住房居住条件愿望，但获得住房不需要用市场货币的形式来支付。如果说，个人的住房不需要用货币支付来获得，就中国的人口无限多、大量农民进城需要无限多的住房来说，当然中国的住房有无限的“刚性需要”。但是，在市场经济下，这种“刚性需要”有可能吗？市场没有货币来支付称之为市场吗？因此，在市场中，“刚性住房需要”只能是一种愿望或一种美好的梦想。

而“住房需求”则不同，它是指居民对住房购买的支付能力，居民有足够多的货币购买适合他自己收入水平的住房。因此，“住房需求”是建立在居民可支配收入基础上的，如果离开了居民可收入水平，来谈居民住房的“刚性需求”，那只能个人住房需要的一种愿望。可以说，早些时候，为什么房地产市场的价格会快速的飚升，是因为居民的住房“刚性需求”吗？其实，根本就不是，那只是居民住房的“投资需求”。而住房的“投资需求”与“住房需要”与“住房需求”又一个完全不同的概念。

大家都知道，由于“住房需要”是不需要用货币来支付的，仅是个人的一种愿望，因此，个人这种“住房需要”可以是即无限的也是理想的，特别是在市场经济下，根本就无法得以满足的。但对“住房需求”来说，由于它是由个人可支配收入来决定，因此这种需求是有限的，即个人可支配收入是有限性的和个人居住消费的有限性。因此，“住房需求”完全是由市场的供求关系来决定。房地产的价格决定了个人住房需求的大小。

但是，对于“住房投资需求”来说，情况则不同了。“住房投资需求”主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本高低以及投资者对房地产市场价格预期。如果房地产投资者认为房地产市场投资风险低甚至零风险的市场，再加投资者可以低成本的利用银行金融杠杆。在这种情况下，投资者不仅会大量流入这个市场，而且会预期房地产市场价格会进一步上升。如果房地产是这样的一个市场，那么“房地产投资需求”是无限的。也正是这种房地产投资需求无限膨胀，也就把一个地方又一个地方的房价快速推高。但是，当房地产投资者发展这个市场风险过高，进入这个市场成本上升时，那么房地产投资者一定会预期房地产市场的价格下降，从而迅速退出这个市场。最近，国内各地方的房地产市场为什么会发生巨大变化，房地产投资者预期到当前房地产市场风险过高，早已进入投资者要退出这个市场，后来的房地产投资者不敢进入这个市场。而这几年房地产市场的什么“刚性需求”，其实就是这种房地产的“投资需求”。否则，房地产市场政策一对房地产投资与消费作一点简单宽松的规定，房地产市场问题都暴露出来。

既然房地产“投资需求”能够让房地产市场发展与繁荣，能够让中国GDP快速增长，能够让各地方土地财政迅速增长，能够让房地产企业及相关的政府官员大获得其利。这样好的事情中央为什么又要改变之，要采取新政策来调整呢？

这里，不仅涉及到现代文明社会的基本观念的问题，即如果让房地产市场完全是一个投资者的市场，那么政府通过什么样的方式来解决或保证广大民众的基本居住权的问题。有人说，住房本来就是富人购买的，因为一般民众的基本居住权只能通过政府的住房保障体系来解决。但是除了香港与新加坡之外，世界根本就没有哪个国家居民的基本住房条件是通过政府来解决。因此政府根本就没有这种能力，如果有也只能是以绝大多数居民基本的居住条件严重掠夺为代价的。所以，住房仅是投资市场不仅违反了人类文明社会的基本准则，也是造成整个社会动乱的根源。

还有，如果住房仅是投资市场，不仅使得房地产市场发展无以为继，也让房地产市场无法持续稳定的发展。特别是在土地公有的情况下，这种情况会更加严重。因为，房地产是投资市场，那么这个市场的价格是由房地产投资者预期来决定的而不是住房市场供求关系来决定。当房地产投资者都预期房地产市场价格会快速上涨时，那么就会有更多的投资者涌入到这个市场。而涌入房地产投资者越多，其房价推高就越容易。但是，当房地产市场投资者的预期由于内外经济环境改变时，那么房地产市场价格就会应然下降。这样，不仅会影响房地产市场的价格大起大落，也会影响房地产市场供求关系，从而造成整个房地产市场巨大震荡。在这种情况下，房地产市场发展与繁荣根本就无法持续。而房地产市场巨大震荡也容易引发出一个国家金融危机与经济危机。所以，没有哪一个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场的。基于以上的理由，政府就得把房地产转变为消费的市场而不是投资的市场。

就目前的房地产情况来看，房地产市场为什么会出来“刚性需求”一夜消失？其实，消失的是房地产市场的“投资需求”而不是居民的“消费需求”。因为，居民住房的消费需求永远是既定的，只要房地产市场的价格合适，居民住房的消费需求随时都会进入这个市场。而当房价很高，高得国内绝大多数居民没有支付能力进入购买时，居民的住房消费需求只能够是“住房需要”而不是“住房需求”。当然，住房的“投资需求”盛行也就无法满足居民住房“消费需求”。近年来的政府房地产政策就是要改变这种现状，并把房地产市场“投资需求”界定为不合理的住房需求，让住房消费成为主导。

由于房地产的“投资需求”与“消费需求”所面临的对象、定价机制是不一样，因此，当政府的房地产政策要求房地产市场由投资为主导转向消费为主导时，房地产开发商仍然希望持续房地产“投资需求”环境下的价格而不是向“消费需求”方向的价格转变，国内居民自然没有支付能力来购买这样的住房，房地产的销售自然也会减少。按照市场法则，如果房地产市场销售减少，房地产开发商只要调整价格，调整到适应居民住房消费价格水平上，那么住房市场又会出现新的发展与繁荣。但是，我们的地方政府及房地产开发商，就是要维持以往的房地产市场发展模式，就希望房地产市场永远成为房地产投资者的市场，让国内房地产市场价格炒上一个又一个高峰。

因此，就目前房地产市场的情况来看，并非一些人所叫嚷的房价下跌会对国内经济及金融市场会造成多少影响，而是希望借此方式来维护房地产市场为投资市场而不转变为房地产为消费市场，维持房地产市场暴利并希望整个社会的财富都能够在短期内聚集到房地产开发商手上、聚集少数政府官员的手上。可以说，中央的房地产政策出台了这样久，房地产开发宁可不卖也不降低价格。这是市场经济历史上从来就没有的事情。这不仅违背市场经济的基本原则，也无法达到中央要求房地产市场调整目标。在这样的情况下，如果中央政府被这样的言论所俘获，不仅会让国内房地产市场的发展模式无法调整，房地产市场所面临的风险进一步加大，中国绝大多数居民的住房福利条件无法改善，也是违背了最绝大多数人的基本意愿，否定了十七大报告的基本精神及温家宝总理在今年政府工作报告中提出的工作任务。因此，房地产市场的变化有一万条理由，但价格上涨与下跌则其核心的东西。市场经济最为简单的常识，如果一个只有价格上涨近十年的市场而没有下跌的市场，那么这个市场意味着什么？全国人民都来思考，答案尽在大家的日常的生活中。如果我们的房地产政策与民众日常南辕北辙，那么这样的房地产政策岂能不调整？

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   7月17日，国家统计局公布了今年上半年经济情况的基本数据。这些数据显示，今年上半年GDP增速为10.4％，同比回落1.8个百分点；拉动中国经济增长的头号动力投资，今年上半年同比增长26.3%，比去年同期加快0.4个百分点，其中全国住宅投资同比增长36.6%；受世界经济放缓、人民币升值加速以及劳动力成本上升、国内融资紧缩、自然灾害频发等综合因素影响，上半年中国出口额同比增长21.9%，增速比去年同期低5.7个百分点；上半年CPI增长7.9%，6月份CPI为7.1%，比上个月回落0.6个百分点。上半年房价上涨10.2%。5月份工业品出厂价格上涨了8.2%，6月份涨幅进一步扩大到8.8%等。

   从这些数据来看，尽管GDP、投资、CPI的增长有所回落，但整个增长速度仍然处在高位运行的状态。比如说，无论是GDP，还是投资及CPI都是增长速度较快。这里，我们还可以从两方面来理解，一是中国经济增长开始由快速增长，由过热投资开始向持续平稳增长的方向转变。特别是GDP从12%的高位回落，更是说明政府的宏观调控的政策效应开始显现，开始朝向政策预期的方向走。二是这种转向就如一个人从病态恢复到正常。而正常人正是政府宏观经济政策所追求的目标。如果说，一个人恢复正常，而说他不正常，只能说明这种意见是以病态为参考，不值得多理会。

   同时，我们也应该看到，尽管房价增长有所回落，但上半年的房价增长仍然处于高位运行，房价上涨必然会带动整个房地产投资快速增长。现有数据表明，目前国内的房地产投资快速增长处于历史的高位，特别是中西部地区增长更快。而房地产投资增长自然也是今年固定投资快速增长的动力。比如，中西部的投资增长就是房地产投资增长拉动的结果。这里又有几个问题要思考，一是这一轮中国经济增长动力是房地产投资，如果房地产投资增长态势没有改变，反之，其增长势头越来越强劲，那么整个中国经济增长格局会不会改变，或有人所称的经济下行的情况会不会出现？二是在房价及房地产投资持续快速增长的情况下，中国房地产市场是不是出现了大调整？如果没有出现房地产市场大调整，为什么房地产开发商总是会把当前国内房地产说成如何风声鹤唳？如果出现房地产市场大调整，为什么政府公布出来的关于房地产市场的数据又是如此强劲？面对这种观点与现实截然不同的东西，国内大众如何来理解，是听房地产开发商的叫嚷，还是看国家公布的数据？三是既然房地产市场增长如何强劲，那么需不需要对现在的房地产市场政策进行大调整？

   从出口贸易及贸易顺差的数据来看，上半年的出口贸易出现了急剧下降。这种情况出现当然是多方面。有国际因素，也有国内因素。比如，美国经济下滑，必然减少对中国出口的需求。但是，更重要的还是国内原因，在于人民币升值过快，在于国内的一些进出贸易政策调整过急。比如，一些政府决策部门，总是以经济学教科书的理论作蓝本，以为人民币升值可以减缓国内通货膨胀的压力，但是实际上，其结果是南辕北辙。因为，人民币升值永远跑不过中国所需要进口的国际大宗商品价格上涨步伐。而人民币快速升值不仅让大量国际热钱千方百计流入中国，而且也让沿海一线以出口导向的中小企业面临着无法承受这种人民币快速升值的负担，让沿海一线最有活力的一些省份的经济受到严重挫败。正如我在早几个月以前就指出的那样，这种人民币汇率政策不调整，中国经济面临的困难与问题比预想的要多得多。

    这里再来看一下CPI的问题。上半年的CPI上涨是7.9%，6月份上涨是7.1%。有人认为，根据这些数据，中国CPI增长开始回落，特别是有人玩弄一些言辞的游戏以为这样可能欺骗大家。但实际上，有几个问题是必须正视的。一是当前的CPI水平高不高？如果承认高，其原因何在？政府该采取哪些政策？如果连这些问题都没有弄清楚，就出台头痛医头的政策，那么所取得的效果是十分有限。因为，很简单，这样高的CPI，居民存款利率处于严重负利率，银行通过这样的一种管制利率的方式掠夺民众的财富，如何来体现十七大报告的民生经济政策的精神。还有，高CPI下的市场价格机制扭曲、弱势民众生活水平的降低，这些都是政府的责任；如果承担不高，其理由何在？二是，当前CPI上涨放缓，是不是实际消费品价格水平下降？如果是，当然是好事；如果不是，还有没有其他原因。比如说，2007年6月份开始CPI上涨速度加快，对今年CPI上涨的统计影响有多大？

    总之，从政府公布的经济数据来看，整个经济的基本格局没有改变，中国经济运行仍然处于一个快速增长轨道上，因此，下半年中国的宏观经济政策不会有大的改变。但是，目前中国经济所面临的困难与问题也不少。特别是房地产问题、人民币升值问题及CPI过高的问题，政府都调整政策，找到一些化解这些问题的办法。

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