在备受关注的物权法终于得以高票通过之后，法律对公私财产的平等保护和私人物权的尊重，无疑会让希望通过恒产获得恒心的普通居民，对住房市场抱有更大的热情。而对本已火爆的住房市场来说，这种高涨的热情恐怕并不见得是一件好事。

    住房市场在经历两年严厉的宏观调控之后，仍然能够逆势而上，在向人们昭示出其尚处成长期的旺盛生命力的同时，也确实给人们带来了太多的惊心动魄和无可奈何。作为与民生息息相关的住房市场，在继续追求创造更多市场价值的同时，也必须损失部分效率而更多地兼顾公平。除了创造发展速度，住房市场也应该更加地平稳和健康，而尽早征收物业税无疑是达到这一目的不二选择。

物业税是合理引导需求的良方

    毋庸置疑，对于尚处成长期的住房市场而言，几十年的发展历程决定了其还存在着这样或者那样的问题，也只有这些问题都得到较为圆满的解决之后，住房市场才能真正步入成熟。然而，在现阶段的中国，供需失衡无疑是住房市场面临的最为主要的问题之一。从某种程度上来说，正是由于供给和需求存在着较大的偏离，住房市场中一些不规范的行为才能得以长期的存在。毕竟，在政府监管力度有待加强的背景下，只有供不应求的市场状况，才能让少数不良开发企业能够不必担心消费者用脚投票，而通过不道德的手段牟取非法利益并得以生存下来。

    在这种情况下，要想让住房市场平稳健康地发展，就必须从增加供给和引导需求入手，进行有针对性地调控。而住房产品生产周期的长期性，决定了增加供给只能是长效手段而不能解燃眉之急，有限的土地资源也使得住房供给不能无限度的增加，只有通过适当的政策引导消费需求才能取得较好的效应。另一方面，相对于供给不足的问题，需求过度膨胀在现阶段的中国显得更为突出，提前消费、炫耀性消费在住房消费领域较为普遍，从有效利用土地和合理消费的角度来看，也必须对住房需求进行必要的引导。

    虽然从供给的角度出发，通过对户型结构的限制能够部分地起到抑制住房过度消费的问题，但是强制性的行政规定仍然难免存在扭曲市场激励的隐忧，更何况在利润的激励下，开发企业很可能会顺应部分消费者的需求，采取不正当的途径突破“90/70”大限，使得政策效应无法落地。而如果通过采取物业税调节需求的方式，则可以有效避免这些问题。这是因为，首先，定位于保有税性质的物业税，其征收对象是保有物业的消费者，政策直接指向需求方而非供给方，不必通过供给方传递调控效应，，因而更能够影响消费者的行为，对调节需求更加快速有效。同时，消费者可以根据自身的经济情况，在物业税税率的引导下选择住房消费的额度，可以说是将选择权重新归还给了消费者，既达到调控的目的又尊重消费者的自由选择权。其次，物业税可以采用累进制的征收方式，通过税率的杠杆作用，对属于不同档次的住宅采取不同的税率，对除自住之外的住房征收较高的物业税，这样就可以较好地将自主需求和投资需求区别开来，将适度消费与过度消费、炫耀消费区别开来，在达到调控需求目的的同时，也尽可能地减少对中低收入者利益的损害。最后，物业税的税基主要是房屋保有期间增值部分的收益，其可以有效提高物业持有的成本，增加短期持有大量物业的投机者的负担，从而减少过度地投机需求，防止住房市场由于过多投机资金的进入而过分高涨。

物业税的制度设计和税率

    在实际操作中，将物业税定位于不动产保有环节的税收，是其得以实施和操作的一个重要前提。虽然各国都在努力将各种不动产相关的税收进行统一，而且征收统一的物业税也确实是改革的趋势所在，但是对不动产的保有环节与流转环节分别征税还是很有必要，对住房市场来说尤其如此。因为对住房的保有环节征税其主要政策目标是增加持有成本，通过税收手段减少占有住房而不加以利用（自住或出租）的资源浪费行为，能够在一个较长的时期内促进合理住房消费观念的形成。而对住房的流转环节征税则主要是期望通过增加交易成本，来达到抑制投机行为的目的。两类税收的政策取向不同，盲目合并可能反而影响政策效果，不利于税收调节作用的发挥。

    在此基础上，物业税应当采取累进税率的形式征收。针对住房征收的物业税，可以考虑主要按照面积的大小，同时综合住房套数、住房的总价、住房增值额和住房保有时间来制定累进税率。一般来说，对90平方米以下的中小户型住房应当免征物业税或者征收较低税率的物业税，对90平方米以上的住房征收较高的物业税，面积越大其税率越高。这样可以通过经济手段引导消费者选择中小户型住房，养成合理的消费习惯。根据业主拥有的住房套数来确定物业税的累进税率，则是根据中国特有国情确定的一条征收思路。虽然购买多套住房是作为市场主体的消费者不可剥夺的权利，但是中国人多地少的国情，决定了必须采用经济手段控制单个业主保有房屋的数量，以此来尽可能地保护绝大多数人住房的权利。

    而考虑到不同类型住宅的价值不同，面向消费群体也不同，也应当将住房总价作为制定累进税率的依据，譬如，菲律宾对市场价小于3万比索的住房采用15%的税率，而对于价值超过50万比索的住房则征收80%的税。这样，可以有效区分高档住房消费者和普通住房消费者，鼓励更多的中等收入家庭消费普通住房。至于结合住房保有时间和增值额来确定累进税率，则是希望通过增加短期保有行为的成本来鼓励长期持有行为，从根本上也是鼓励自住需求，压缩投资需求，打击投机需求。

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    美籍学者饶及人先生提出中国政府降低房价的八大药方，用心良苦，其情恳切，方子内容也有许多可取之处。我借饶先生开方子之机，给这个方子再加点料，当然也有些修正。（以下几点分别对应饶先生的八个方子。）

     1、取消期房。这是开发商群体绝不愿看到的，估计以目前开发商游说政府的能力，这一点绝难做到。不妨退而求其次，政府出台政策，促进建筑企业的制度创新。政府目前重视高科技制造业、物流业、金融业和服务业，却对建筑业重视不够。开发商之所以在当今中国呼风唤雨，与官方的众多亲朋侧身其间有莫大关系。但话说回来，任何有利可图的行业，均会有官方背景人士参与。问题在于，过得硬的官方关系，会选择或营造一个或数个最能快速致富的行当。这些行当包括房地产、金融证券和国企改制包装上市，等等，任何有可能依靠垄断谋利的地方，均有可能并且必然达成这种官商优先关系。以房地产业来说，它本来不是具有最雄厚的官方背景的人所感兴趣的，刚开始时，小小包工头也进入房地产业，但随着土地垄断的一步一步加强，房地产业的规范化过程，竟然是一个以市场化为名的逐渐加强垄断的过程。土地由国家一级垄断、珍惜土地紧握地根，竟然成就了少数人的垄断暴利之利器。应该说，没有谁能精明到从十来年前就设计什么这么一个房价狂涨的局面，但在三、四年前，今天的态势是可以预计得到的。那时候，北京房价均价每平米8000元,深圳6000元,上海4000~5000元,已经露出今天这个局面的端倪。银行按揭、土地拍卖、资本的流动大、政府实际上在经济实用房建设方面撤退、城市化加速的大背景，五大因素俱备，房价飚升势在必然了。当时孙宏斌的顺驰，借此东风而驰，只因驰得太快而跑掉了轮子，但房地产非理性之势被顺驰这等企业推进了一大步。

     今天，一大批有雄厚官方背景的人跻身地产界，而且诸多得到暴利的人，还是不那么知名的人士，他们恪守着儒商的风度、谨记着曾国藩的教导、紧握着时代大龙（蛇）的七寸，按揭（期房）是他们轻松调度资源的抓手，饶及人先生八大药方第一方就想卸下这个抓手，说说也就罢了。

    但社会生存的法则，妥协是第一原则。提出政府更重视建筑施工企业，乃是由建筑施工企兼有部分开发商、策划公司职能的第一步，让那些吹涨的泡泡变小一点。发挥建筑施工企业特有优势，发挥一点哑巴卖刀的精神，实际上是朝现房销售迈进一步。至于以后能否彻底取消期房，走着瞧吧。

     2、要全部清除违规的房子。这在中国是行不通的。违规的房子，可能对于冲击“规范的房地产市场”确有作用。大家都知道，中国“规范的房地产市场”，是个什么东东。同时，大家也知道，发生腐败大案，往往并不在于违规的房子，而往往在于依法取得了行政许可的房子。

     3、开放二手房按揭。这一方子，与遏制房地产投机没有关系。况投机性已勃发，一手、二手、三手都可成为投机性通道。

     4、沿轻轨两侧300米内建小户型，提高供应量。这方子对于目前中国矫治房地产狂热，效果不大，且属于巫医时代还用不上的盘尼西林。

     5、取消高考户口政策。暂时与房地产关联不大。

     6、中央政府成立住房部，是个好主意。同时，7、8两条并用，让中央政府税收所得，包括来自各地土地出让中属于中央的土地出让金，再返回各地去建廉价房，或政策性住房。各地政府在土地出让中所得，以更大比重用于政策性住房建设。如此，其实是形成一个复杂而有效的政策性住房体系。这是一个长久之计，政策性住房的对象，不以户籍为划分对象，而是以收入、社保记录为杠杠，使全体公民享受政策性住房的余荫，享受不到的人，一定是比政策性住房覆盖下生活得更好的人。

     如此评断，饶先生八大药方，取消期房和建立更复杂的政策性住房体系，是目下真正有用的。而其余有用的方子，国内专家、业内人士所知的并不少，比如二手房交易的所得税提高到20%或更高；明确政策性住房的充足土地供应体系；允许先前大规模的违法建筑合法化并进入流通等等。为什么政府并不急于使用，大家一定挺纳闷。

     从社会治理的角度，政府手中不是没有调控房价的法宝。或许中央政府正在利用高房价形塑新时代的游戏规则，即最大限度地打破平均主义的社会心理基础，并牢牢抓住地根、银根的控制权，以之作为公权力行使的抓手，而这个抓手，是绝不会让度于个人和市场的，市场再怎么畸形，也仍处于公权力这一如来佛的控制之中。这一奥秘，其实可以通过国土资源部继续紧缩地根和财政部给股市捅了一肘子，清楚地看出来。中央政府着力形塑的和谐社会，是一个充满张力的和谐社会，是一个承认一定程度的贫富差异的和谐社会，是一个高增长速度低福利水平的和谐社会。

     对于社会这一有机体来说，高房价或许犹如一架强力健身机，它在撕裂机体的肌肉，希望使之变得更有力量。当然,撕裂肌肉的过程，让机体有剧烈的痛楚，但宏观调控者们坚信，这个机体不会被彻底撕毁。

     客观来说，即使以目前房价降低50%，亦不会改变大多数城市居民买不起房的现实，更轮不到刚进城民工点燃在城市安居的梦幻之灯。

     这么来理解当今房价的野马般奔驰，或许可以昭示,一切非理性的事物，都在中央政府的理性掌控之中。但要保证中央政府真能理性掌控社会经济的发展，每个公民绝不能麻木地高枕而卧，痛时要叫、思时要说，这就是我写此篇评析饶先生八大方子之文的基本出发点。

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