最近看到两类文章主题：

地产（即将）进入微利时代和房价（是否）回到2005年。

对持币者来说，后者似乎有很大的诱惑，既然要跌回三年前价位，那是不是就先别买了呢？

要回答这个问题，关键是第一个命题，即地产行业何时进入微利时代。

在售价不变前提下，利润降低主要由于以下三大成本要素的同时增加：

1、开发成本；2、政策成本；3、经济成本。

开发成本包括了土地、资本、建设、营销等成本；政策成本包括了税收、规费及潜规则等成本；经济成本主要指通货膨胀、利率上升造成的外部成本。

据最新数据，上半年全国地价同比上涨了超过18%；银行放贷紧缩造成民间贷款利率高50%年息以上；土地增值税和闲置费、罚款等增加；PPI（生产资料价格指数）连续半年超过CPI（消费物价指数），等等，说明成本上涨幅度和速度已经明显开始快于同期房价上涨幅度。

另一方面，要看到在“微利”预期下，一部分前期置入土地成本远低于市场平均水平的商品房项目也将于两年内开发销售完毕。届时，为保持市场平均利润率，以万科为首的一线开发商将减少开工量并维持一定水平之上的价格。因此在行业洗牌与并购整合过程基本完成后，消费者再买到低于市场平均价格以下商品房的可能性将大幅减少，除非国家对二手房税费进行大幅下调，但如此又可能会刺激新的房地产投资热。

最后，考虑到即使以平均5%左右的CPI上涨幅度，两年后实际货币购买力水平相比较，或许房价要额外加上20%的通胀率因素。

以上三点说明，如果讲2005年开发商还有50%暴利的话，成本这两年上涨不低于20%；实际货币购买力水平同时上升20%；而深圳今天的房价已回跌到2006年水平，说明地产商最快将于2008年底2009年初全面进入微利甚至亏损时代。

基于房地产在城市化进程时代依然是国家的主要支柱产业，行业亏损的可能性不大，即使出现为时也不会太长。假定房价在2008-2009年间跌到2005-2006年水平，则在2010年后，房价将开始新一轮的上升周期，以维持行业利润（纠错）回到正常的30%，也就是2009年水平计算20%升幅或以上。

由此简单推论来看，最迟置业者不应晚于2009年底购房（或投资抄底）。