七年磨一剑大器已成

七年磨一剑。在提出“住宅产业化”概念近7年后，万科终于在上海浦东三林的“新里程”项目上实现了“工厂化”盖房子的设想。在王石的心中,到2008年,万科在全国的产业化项目面积可望达到50万平方米。2008年将是万科真正发力的时候。

　　2月2日上午，京城地产大腕冯仑在新浪的博客上贴上了自己最新的文章《听党的话，按政府的要求办》，文中透露了这样一个细节：

　　“前天晚上，在中城联盟内部，与万科的王石、郁亮和建业的胡葆森开了一个电视视频沟通会，大家一起聊聊最近的情况，最后我们达成一个非常清晰的共识，政府调控措施包括对完善税收这些政策都是非常积极的。至于具体增值税以后企业应该在哪些方面来积极改进我们的工作，大概有三方面，大家的意见是非常一致的。”

　　让我们感兴趣的是其中的“第二条”,就是“必须加快住宅的产业化，因为只有加快住宅的产业化，才能够快速的提供高品质的客户买得起的住房。”

　　就在这一天下午2时，万科集团董事长王石出现在上海。在上海浦东三林新里程产业化楼启动现场，一身浅色正装的王石与各方嘉宾一起按下工程启动的装置。

　　在提出“住宅产业化”概念近7年后，万科“住宅产业化”已经跨过了“实验楼”阶段，2007年初“工厂化”生产的两栋楼将直接用于实际销售。

　　当行业中的其他人开始意识到“住宅产业化”的重要性时，万科已经动手盖“工厂化”的房子了。按业内人士形象的说法，就是以前一周建一层楼，实施产业化后会是一天一层。

　　有人还停在意识层面进行认知，有人已经在工地实干。就这样，一个巨大的差距十分明显摆在那里,万科再一次显示了作为“行业领跑者”的应有风范，行动低调，但极有力度。

　　住宅产业化的首个实践

　　一个名叫新里程的项目承担着一个中国房地产发展史上具有里程碑意义的工程。据了解,新里程项目的20号、21号两栋住宅项目作为产业化试点楼，其房屋面积完全严格控制在90平方米以下。

　　面对着彩球飞舞的住宅产业化试点楼开工现场，王石情绪激昂。他推开了原先的讲稿,一席即兴的发言,抒发着自己独特的感慨,也再度让公众领略了万科在行业发展上的远见卓识。

　　王石说，到2007年年底，万科在全国20多个城市累计的开工面积将超过2000万平方米，从目前情况来看，交付与开工建设面积比例仅为1： 5。这对任何企业的资金运作效率都是个极大的考验。如果不改变传统的施工方式，企业也许会面临“灾难性”后果。“产业化推广开后，项目交付面积和开工建设面积的比例有望提升到1：3，甚至1：2。虽然建工成本提升了25%，但如果建设周期缩短一半，那资金周转速度可以提升一倍。”

　　王石希望通过两栋产业化试点楼完善预制结构体系的设计标准和验收标准，继而将工厂化进行更大面积的推广。据了解，目前试点楼的外墙结构完全采用 PC(预制钢筋混凝土结构)，工厂生产出一面带隔热层、压制好的墙板，在工地现场用专利技术“粘贴拼装”。唯一进行现场手工作业的仅限于楼房的横梁与结构。整个建造过程基本上与发达国家在流水线上盖房子的情形类似。采用工厂化方式后，施工失误率可降低到0.01%，外墙渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。“传统施工方式建造的房子，三年之后就会显得破旧，而用工厂化方式建造的房子，十年之后还会像新的一样”。

　　此次尝试成功后，万科将在条件允许的情况下，对现有40%的产业化程度进行逐步提升。目前在新里程20号、21号两栋住宅楼仅是外墙结构采取工厂化生产，真正的内部结构还没有实现工厂化。

　　据王石透露，万科今年下半年在上海开工5万平方米产业化项目，明年将达20万平方米；2008年全国产业化项目面积将达50万平方米。

　　住宅产业化上海试点

　　万科总部设在深圳,住宅产业化的实验楼也建在深圳总部。为何最后的产业化楼市场化启动却选择了上海?对此疑问,兴致高昂的王石的回答很干脆,没有任何犹豫.因为在他看来,这是顺理成章、“理所当然”的事。

　　王石的理由很简单：上海的市场环境相对成熟。1991年,万科进入上海。当时的想法很朴素,万科只要能在上海市场站住脚,就可以占据全国市场的半壁江山,否则,万科就永远是一个区域性的公司。经过近15年的努力,目前万科上海公司对万科集团的利润贡献率已经接近深圳总部,成为上海房地产市场的绝对品牌。

　　上海国有背景的大建筑公司拥有强大的技术优势,可以为万科住宅产业化进程提供技术保障。上海建工集团为推进万科产业化进程,专门成立了“万科事业部”，负责墙面的组装。而一些民营企业在技术投入、技术力量的储备方面就相对弱了一点,难以满足万科的质量要求。据王石透露,中建总公司和中铁建设总公司也可能将成为万科的合作伙伴，共同推进万科的产业化实践。更何况,目前上海就有PC工厂,完全能满足万科产业化项目的需要。

　　上海政府有关部门对住宅产业化项目表示出了极高的兴趣,据上海建委负责人透露,有关部门将借鉴香港等地的做法,给予万科这样持续性坚持住宅产业化的企业一定的支持,将上海的住宅产业现代化推向一个新的高度。

　　上海的精
装修住宅市场接受度比其它地区要高。如果整个市场的消费者还是只接受毛坯房,对精装修住宅都有一定排斥，“工厂化”盖的房子就需要接受相当长时间的市场考验了。

　　“可以这么说,住宅产业化上海试点这是一个必然的结果。”王石说。

　　理性面对政策调控

　　有人说,王石对政策调控有一种天然的敏感性,故而万科近年来的规划战略总能符合政府的要求,避免了房地产调控带来的各种负面影响。对此,王石断然给以否定,表情显得非常无奈。他认为万科从来不对政策进行预测与解读。

　　“如果出现一个政策的变化，对行业都是问题，对万科却不是问题，那不正常；如果只对万科是问题，那万科就有大问题。”王石认为,这是一个思维逻辑的问题。所以，不必害怕所谓的一些问题，只要不是我一个企业的问题，就不会让我们企业有一个根本性的逆转。这样沉着的应对政策的心态，让冯仑这样的地产大腕十分服气。这也从一个方面说明了为什么在政策不断的变化中，万科这样的房地产企业却活得越来越好。

　　谈起2月1日开征的土地增值税,王石有一个清晰的认识，他认为这个政策对任何房地产企业都会有影响.一些运作比较好的企业，原先可能是赚一元钱就要缴一元钱的税，现在就要在这个基础上多上缴一点钱了。但站在更高层次来看这个政策,土地增值税的征收无非是一次社会财富的再分配的过程,表明政府想要抑制房地产暴利、遏制
房价上涨的决心。

　　坚守企业底线

　　2007年,房地产调控进入了一个新的阶段,按冯仑的话说,这个市场仍然按照健康的方向在调，就是调到“好人好事有人夸，坏人坏事有人抓，优胜劣汰，好企业会越来越有空间，不规范的企业会越来越生存困难。”

　　面对着这样全新的调控背景,王石再一次向上海媒体重申了万科的企业底线。王石强调，万科的底线不会变。万科只专注于住宅产品，以在城乡结合部开发大众住宅为主，不会介入到其它的非住宅的地产项目。但产品线会向两端延伸，积极进入城市发展核心区域。

　　万科坚持住宅产业化的方向不动摇。看得出来,王石对万科住宅产业化的进程抱有坚定的信心。

　　在采访结束的时候,王石再次主动向记者提起了2008年全国产业化项目面积将达50万平方米这个数据。确实,一旦万科的产业化水平如期达到王石的设想目标,在长三角、珠三角、环渤海圈完成了自己住宅产业化的整体布局，万科的实力必将迈上一个全新的台阶。

　　“2008年才是万科真正发力的时候”。王石这样强调着。

　　产业现代化住宅发展必然趋势

　　住宅产业现代化，是用现代科学技术对传统住宅产业进行全面、系统的改造，通过优化资源配置，降低资源消耗，提高住宅的工程质量、功能质量和环境质量，提高住宅建设劳动生产率水平，实现住宅建设可持续发展。

　　纵观发达国家的住宅产业化进程，大体经历了三个阶段。在住宅产业化初期阶段，欧美国家建立了工业化的住宅建造体系，提高了生产效率，加快住宅建设的进程。在住宅产业化的成熟期，发达国家住宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。当前发达国家的住宅产业化，已经进入了建筑的可持续发展阶段，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源的循环利用。

　　与发达国家相比，当前我国住宅建设正处于从第一阶段向第二阶段过渡的时期。我国的住宅产业化，必须“三步并作一步”，直接以住宅建设的可持续发展为目标。

　　近几年来上海的住宅建设持续快速健康发展，新建住宅的规划设计水平、施工质量都有较大提高，住宅产业现代
化工作取得了一定成果。但总体上，当前上海住宅产业现代化工作还处于起步阶段，住宅生产仍表现为“三低一高”———“工业化水平低、成套技术集成度低、劳动生产率低、资源消耗高”的特点。粗放型的生产方式不仅导致住宅产品舒适度与发达国家相比还有不小差距，住宅综合质量还有待进一步提高，住宅建造过程的社会资源得不到充分利用，生产过程污染程度高，运行能耗浪费严重等情况在很长一段时间内存在。

　　预制结构体系的研究是万科住宅产业现代化学科研究的一项重要工作。万科目前在新里程建设住宅产业化实验楼，加大了建造工厂化程度，减少了现场湿作业，提高了房屋质量，加快建造速度，顺应节能、环保的社会发展大趋势。

　　万科2006年拿地一览

　　2006年1月，万科企业股份有限公司和北京市朝阳城市建设综合开发公司合作，以38900.136万元收购了朝开旗下公司北京市朝万房地产开发中心的60%股权。

　　2006年2月，万科以1.86亿元拿下荔湾“期地”，超出底价6400万元，折合楼面地价3218元/平方米。位于荔湾区荔湾路东侧、原市第一机械制造厂(第二期用地)的商住用地，总建筑面积70082平方米，经过28轮报价竞投，广州万科最终以1.86亿元顺利拿下该地块。

　　2006年4月，经过十几轮竞价，万科和中粮集团组成的联合体以16.6亿元的价格抢得北京万恒家园二期地块。按照其成交价计算，41.65万平方米的丰台区万恒家园二期的土地，楼面地价达到3986元/平方米。据悉，该地块将被用来开发高档住宅。

　　2006年5月，两块位于杭州九堡的地块(杭政储出[2006]4号、5号地块，合计84438平方米占地、建筑面积约20万平方米)被万科以4.76亿多元拿下。“这两块地只是万科进入杭州市场的起点”。

　　2006年5月，万科通过挂牌方式，获得苏州一幅地块，所涉资金约6.3亿元。据悉，苏州这幅地块是原苏州沧浪区冶金厂，占地面积134771平方米，容积率1.8，总价6.3072亿元。

　　2006年6月，万科在厦门以6.68亿元拿下莲前一块地。据了解，该宗2006G06地块位于厦门莲前吕岭路以南，洪文路以东，分为A、B两块，总土地面积为55657.22平方米，建筑面积为166971.66平方米，土地用途为居住、商业、教育(幼儿园)。

　　2006年8月3日，万科集团以17.6566亿的总价受让南都集团持有的南都房产集团有限公司(南都房产)60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。本次交易使万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。

　　2006年12月，上海万科联手杭州坤和通过挂牌方式以14.5204亿元拿下杭州西湖区“杭政储出[2006]35号地块”。地块位于杭州西湖区西溪湿地余杭和蒋村商住区中间的A10、11地块，东至规划道路、南至文一西路、西至规划道路、北至规划道路。

　　2006年12月，万科与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，将以总价款12.9亿元，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等五大住宅开发项目。五大项目都位于上海市浦东三林世博功能区内，分布于中环线附近。总占地面积30.4万平方米，总建筑面积42.3万平方米。2006年，万科进一步加大了土地储备的规模。从该公司提供的数据中可以发现，长三角、珠三角、环渤海地域的土地储备达到了相当大的量，在未来的一段时间内，万科的主攻点已经非常明确，其住宅产业化的布局也随之浮出水面。