中铁•山水天下，一流产品遭遇二流价格的尴尬

    随着“城市副中心”名号的定义，“三纵三横”的交通枢纽逐步完善，茶园新区的房地产开发价值再度被业界重新衡量。日前，一个案名为“中铁·山水天下”的楼盘在茶园中心同景国际城地块中低调面世，六层楼的电梯花园洋房、超美的园林、超大的面宽、超多的面积赠送以及超低预期的开盘起价令人侧目。内敛的开发商、低调的营销方式和该项目的优良性价比对本土高端楼盘价格体系的潜在冲击值得高度关注，有业内人士称，这是一个养在深闺人未识的楼盘。

    中铁·山水天下的开发商中铁二十局是何许背景也？中国铁建中铁二十局集团隶属中国铁道建筑总公司，前身为中国人民解放军铁道兵第十师，具有铁路施工特级资质、公路工程施工总承包一级资质及房地产开发、市政、水利水电等多项资质，2008年在上海和香港上市。中铁二十局集团在国内承接过许多重大项目，涉及的范围也非常广，有铁路、公路、桥梁、隧道、机场、市政、水利工程等，最具有代表性的就是举世瞩目的，世界上海拔最高的铁路隧道——青藏铁路风火山隧道。

    中铁以建筑见长，对于第一次涉足开发，中铁二十局庞大的开发计划而言，“山水天下”的策略定位和产品形态无疑具有极强的样板和标志性功能。首先是六层楼的电梯花园洋房，很少有开发商愿意为低层的洋房配备电梯，中铁是个例外。精明的开发商比比皆是，坦城的开发商却不多，中铁认为越是高端的项目越更要具备人性化需求的完善，中铁耗资为洋房配置的电梯，最终形成了区别于本区域乃至本土花园洋房的独特价值竞争。

    其次，产品功能的逆向设定。山貌水貌地貌绝佳的山水天下，没有追求一般花园洋房的退露设计，虽说功能即产品的核心元素，但过剩功能的无效价值只会让产品发挥不了最大价值。中铁因地处房价弱势区域，反而发愤谋求住宅功能的最佳配比，强调居住的采光通透、安全感、舒适度和私密性。其环境设计，大面宽、U型回廊等住宅功能选用，均精准定位目标人群的实际需求。

    中铁在开发方面是新手，但在建筑施工方面是名副其实的专家，是行业内的翘楚。或许是开发经验不足，也或许是受建筑行业浸淫太深，中铁的开发手段并不讨巧，恰逢规划山水天下项目时，正值去年房地产如火如荼的高涨期间，因此产品规划、建设标准都很高，除电梯之外，还对洋房建筑使用别墅用材，中铁曾不惜代价打造产品，期望卖高端价格。岂知今年市场遇冷，项目定价一下子陷入了尴尬之地。

    山水天下不会取巧的还有价格营销，山水天下4500元/平方米起的价格，并没把赠送了露台，阳台、花园的面积分摊进来，也有本土的知名楼盘开出同等价格的洋房，但其实是把露台，阳台、花园本该赠送的面积都算计在内，若不算赠送面积折算达到7000——9000元/平方米。营销上的弱势让项目的高价值没完全传达到消费者思想中。

    在开发方面没有品牌积累的中铁出于维护上市企业品牌形象，建筑高成本的项目，却在市场寒流中立足中端项目的卖价，这是中铁的尴尬，也是它作为一个开发新手的短板之痛——沿袭国有企业中规中矩的营销，与成熟开发商技巧性推广短兵相接，尽管有一流的产品，却遭遇二流的价格的尴尬。

    希望用时间来检验品质，并逐步释放项目的最优最大价值，彰显其与生俱来的霸气及产品示范性。

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