祸害楼市的罪魁之一：环比与同比统计

  现在每个月有关职能部门都会公布一份报告，即把全国70座大中城市的销售价格用同比和环比的方法加以比较，以显示房地产价格的走向。看起来这数据来得既科学又权威，不管是开发商、媒体、研究者，换句话说吧，凡是相关者都把这类数据当作解决问题说明问题的最有力的证据，而广大购房者在此种数据的导引下，在各种势力的推波助澜下，昏昏然，心里惶恐不安，以为房价一日比一日涨，可以说完全是一个谁先买谁先赚到的境况。于是不管是有钱没钱的，大家都争先恐后投身到房地产炒房超前消费大军中，尤其是很多企业放弃了原来的投资方向，也加入到炒房大军，更是火上浇油。

   那么，现在就让我们看看同比环比究竟是个什么东西！学习经济学的大概都知道这几个概念：

1、同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响，用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。如，本期2月比去年2月，本期6月比去年6月等。
2、环比发展速度是报告期水平与前一时期水平之比，表明现象逐期的发展速度。如计算一年内各月与前一个月对比，说明逐月的发展程度。

   这些数据的比较表面上看是没有任何问题的，但是如果仔细研究就会发现其实这类数据建立的基础是很脆弱的。

   我举个很简单的例子，拿我们家庭消费作为参照：去年五月份家庭消费1000元，今年家庭消费四月份1100元，五月份1200元，根据相关数据按照计算同比增长20%，环比增长9.09%。可是这些家庭消费的支出项是不是完全一样呢？正常的水电气一日三餐，但是如果这个月请了朋友吃饭，多花了150元有没有纳入家庭消费呢？这时候我们就会发现只有在集合中所有统计项完全一样的时候，可比性才比较强，也就是说得出的数据才是科学的，真实有效的。

    如果我们回到房地产上来看，就会发现问题更复杂：

1、房屋销售价格包含的房屋形态越多，数据问题越大。如果只是某个单一品种的数据和多个品种的集合数据相比产生误差的可能性概率值大不一样的，每多一种，数据的价值就可能相对贬低一倍！

2、地域范围越大，数据失真的概率可能也是倍级的差异。比如，一个小区一个街道一个区一座城市，它们之间的差异是非常大的。

3、以上两种原因相加，那就是错上加错。

   我们下面就以城市来说明：一座城市的房屋销售价格的指数，很显然是来源于整个城市在这个统计时间内的所有。

1、是中心区还是非中心区；

2、是成交一万套还是一百套；

3、是别墅为多还是小户型为多；

4、大企业的还是小企业的

    我们现在来假设：四月份重庆市共成交一千五百套，其中最繁华的渝中区、南滨路北滨路一共成交一千二百套，龙湖金科华宇保利等大开发商占80%；五月份共成交一百五十套，主要在九龙坡区、巴南区，为一些中小公司所建。如果我们要看他们的环比肯定要相差百分之三四十，房价一下子跌了这么多，那还不把人笑死！可是现实的情况如何呢？价格还是那个价格！由此可见，我们现在说的同比与环比，由于其包含的数据构成项非常复杂，得出的数据其实已经根本不能反映市场的真实情况，即不能说明是涨也不能说明是跌，而只是在一大堆不可比的材料上建立起来的不科学数据罢了，被房地产业的利益相关者拿来说事，以前可能是为了说明价格要涨，买到就是赚到；以后也许就是为了说明，不能买不该买。买了就是亏了！总之，对错全凭一张嘴！

    眼下的楼市，这些年经过那些既得利益者的相互哄抬，再借助于这些伪经济学家们为了个人的名声或者利益作出的伪证，使得楼市价格虚高不已，尤其是三大城市更是高烧不止，一个概念接着一个概念，搞得人头昏脑胀，在迷迷糊糊中中了他们下的套！

   中国房市沦落到今天，相关部门的统计是推手之一，这是毋庸置疑的事实！

2008年5月份全国70个大中城市
房屋销售价格同比上涨9.2%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。
一、新建住房销售价格同比上涨10.2%，涨幅比4月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月高0.1个百分点；其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.1%。
分类型看，经济适用房销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨10.6%和12.3%，环比分别上涨0.2%和0.4%等。
分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐22.8%、海口17.6%、宁波16.6%、北京15.7%和杭州15.2%；环比涨幅超过1%的城市有8个，其中，涨幅较大的主要城市包括：金华1.7%、乌鲁木齐1.6%、温州1.4%、岳阳和大理均上涨1.2%等。环比价格下降的城市有12个，其中，降幅较大的主要城市包括：兰州-0.8%、深圳-0.5%、南昌-0.4%、成都-0.4%和福州-0.3%等。
90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅超过1%的城市有8个，其中，涨幅较大的主要城市包括：常德5.1%、兰州1.8%、合肥1.7%和襄樊1.7%等。环比价格下降的城市有13个，其中，降幅较大的主要城市包括：深圳-1.8%、惠州-1.1%、南京-0.5%、海口-0.4%和三亚-0.4%等。
二、二手住房销售价格同比上涨8.8%，涨幅比4月低1.5个百分点；环比价格下降0.2%。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：兰州19.5%、乌鲁木齐18.3%、长春14.8%、银川14.3%和无锡13.9%等；环比涨幅较高的主要城市包括：金华2.0%、郑州1.8%、哈尔滨1.7%、大理1.5%和昆明1.2%等。
三、新建非住宅销售价格同比上涨6.5%，涨幅比4月低0.4个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。分类型看，办公楼销售价格同比上涨9.3%，环比上涨0.2%；商业营业用房销售价格同比上涨5.2%，环比上涨0.1%。