五年来，我从基层做起，一步步从广告人成为策划人，从一刀一枪的战术手段形成了大视野大境界的战略思维...     

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中国房地产由于周期短、利润空间大和专业门槛低，所谓第一次“触地”的现象不断甚至风起云涌，这种外行进入的情况与外资和外地被业界并称为著名的“三外”。     

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一、商业地产开发策略方面的主要内容包括主题定位和细分定位。
　　1、确定定位是一项非常专业的工作。
　　从购物中心的角度来说，第一个问题是，购物中心的服务到底将卖给谁，这里边包含着目标消费群体的问题。如果是一个社区购物中心，社区内的家庭就是服务对象；如果是区域型购物中心，针对的是上班族，应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二，本项目区别于其它同行的经营特色在哪里？如果要做一个高档的购物中心，我们就要招国际品牌，如果是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三，本身的建筑特点，也就是我们做的这个项目其自身硬件与别的项目有哪些不同，这一点对以后的招商有着直接的指导作用，包括我们的建筑规划，如建筑特点、层高等。实际上可能会出现这样的情况，很多商家愿意进，可是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化，现在的购物中心大多是融合性的，既可能是国际化的，也可能是地方化、民族化的，所以可能招大的国际品牌商家会难一些，但是招一个地方品牌的可能性比较大，所以需要我们考虑的是购物中心到底将针对哪些消费群体。第五是市场消费的未来发展趋势，现在大型购物中心的建筑期需要两、三年，从做规划到开业，这时候很多的消费趋势其实都可能已经改变了。
　　2、很多新的形象店在不断发展，里面的业态配比也在不断变化，现在定位购物中心还要考虑未来的发展趋势。
　　现在回过头看以前的一些专业市场，它们大部分经营得不太好。为什么会造成这种局面呢？我们思考了这个问题，一个是当时在定位的时候很多房地产商的项目所处的地理位置不是特别好，不是最繁华的地方，人流量不太够，当时条件下只想找个主题；还有一点就是很多房地产商想把商铺卖掉，现在可以看出这种现象引起的问题比较大。


我们总结了以下几个方面的问题。
　　一个是目标商铺的容量，因为做主题市场，可能要面对全市，甚至要面对更远的地方，不可能完全靠自然人流，这需要看整个市场的情况。现在来看，即使有项目的商铺都招满了，但是其经营难度仍然有可能会很大，这些商铺可能很容易跑掉。
　　二是确定市场的决心。现在来看，全国各地的大型批发市场、专业市场，很多项目的位置往往都不是很好，而且都有历史形成的原因，并不是说做一个专业市场，这个专业市场马上就会旺，这种可能性不是特别大，因为专业市场的目标消费群距离范围可能很大，所以要有慢慢预热的一个过程。一般来说，现在很多项目都很难有培育市场的决心。
　　三是自身物业的优势。当初我们在选择主题的时候，需要考虑到两点。
一个是在你所选择的主题下，商业地产项目是不是一定要建在选定的地点，还是说这个主题建在所有的地方都可以；如果所有的地方都可以，那我们的主题就没有任何优势可言了；还有一个可能的因素，项目所在地位置好、期望值高、只是因为地位比较尴尬的原因才选择做主题，这些项目一般来说对售价的期望值都比较高。实际上，现在有些专业市场做得好，而原来做得起点都是很低的，是靠长期培养才做起来的，这就是一些商业地产项目经营不旺的原因；另　　外一个主要原因就是大部分商铺被卖掉了，因此从这两点来说要在短时间内培养起一个专业市场是很难的。

第二点是租售关系。因为我们碰到的项目90%都要解决这个问题，都在考虑这个问题。首先我很赞同“只租不售”是未来趋势的说法，而且这个结论已经被实践所证明，没有哪个大型购物中心项目在出售后还有很高成功率的可能，而且现在只租不售项目的比例是越来越高了，我们接触的很多项目，基本上都不卖了，他们希望长期经营下去。但是实际上现在还有不少项目是要解决现金流问题的。在一次会议上，太古广场总经理讲购物中心是不能卖的，卖了之后就没有办法经营，当时有人问他如何解决现金流问题，他说如果现金流实在太少就不要做购物中心了。我认为他的话没有错，虽然目前国内有80％到90％的地产商都需要解决这个问题。
　　分割商铺进行销售对商业经营的影响大家都很清楚。市场需要培育，开始的时候租金确实可能会很低，所以需要引进更多的品牌商家。业态组合和商业规划也要统一进行，统一经营几年以后还有商业调整的问题，要调整的时候如果没有统一经营权，就很难做到了。整体出售是我们看见的一个比较好的现象，现在整体出售的案例在增加。第三个是卖其它物业而留下商业物业。如果这些办法都不能解决问题，只有出售一部分商业面积了。销售哪个位置能减少经营上可能出现的问题呢？一个是整卖主力店，二是卖沿街商铺，这种方法有可能解决一些资金问题；三是卖配套位置，配套位置的范围很广，这是很多项目需要仔细研究的环节。

二、商业地产招商的问题和特点
　　商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时间长、难度大、技术要求高。主力店租期长、租金便宜，中小型店的租期比较短（一般是三年）、租金比较高，往往是主力店的3到10倍。招商时间长，对一般商业地产项目来说，都是从业态组合开始一直持续到开业，招商开业之后还经常会进行商户调整，一般来说现在的项目没有半年时间是很难招满的。从第一次谈主力店到签约，最快也要半年时间，主力店对项目不容易把握，并且现在连锁经营的商家还不够充分，零售业放开之后情况有所好转。招商是手工活，要一针一线地做，我们现在招商都不做广告，全部是一家一家来谈，要很有耐心。

关于商业地产招商存在的问题。
　　第一是招商难，难在哪里；第二是招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约。
　　从商家不愿意进场的心态来看，一种是觉得这个地方不行，没有投资价值；第二种是觉得还有其它项目可以洽谈，但是对这个项目又吃不准（当然这有可能是项目自身造成的原因）；第三种就是觉得项目还是可以做起来的，但是不十分合适；第四种是觉得项目挺好的，但就是进不去，可能是太贵或者其它条件太高。
　　出现招商难的问题不能完全说是因为商家少，而是项目没有针对性，对商家的把握没有那么准，所以招商只有从商家的角度考虑问题，才可以更有针对性一些，成功率也会更高一些。招什么样的商家进店，看起来是招商工作，实际上的核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每一种定位会针对不同的商家，比如设计思想、经营理念，另外就是现在还有不少项目仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进，虽然现在这样做的变得很少了，大部分商业地产项目都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。
　　确定租金的难点在哪里？我们都希望实现高租金，或者快点回笼资金，但是还有一个不能忽略的培育市场的问题；商家希望租金低，太高他们会走。实际上现在很多项目对租金的看法和起步时已经不太一样了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判断标准上并不是十分准确，我们也同深圳做连锁商业的老总进行过探讨，他们对位置的判断很多是带有直觉性质的。现在看很多项目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能经营下去，不是看眼前的租金，而是要看两到三年之后的租金，那时候的租金基本上会是稳定的。

招商有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之后正常情况下每年会有5％的调整。开始的租金并不代表以后还会是这个样子，反而是招一些好的商家进来，把经营做得旺盛起来是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间，现在除了面积比较大一些的主力店之外，一般的店租约就是三年时间，三年期间会有很大的变化，或者可以在到了三年时间的时候把租金稍微调高一些。大店的风险其实也很大，他们做得不好也会撤离。
　　第二关于租约的问题。有的项目被商户看中了，但是总是磨蹭不愿意签约，或者没过几天就又推翻了，这其中租约上的问题占了很大的成分。现在租约上存在的问题就是发展商不愿意签，希望有多一点的利益，租约制定明确有好处，发展商会获得广大商家的信任；另外一点导致租约不签的原因是发展商对合同不够重视，合同中经常会遗漏很多东西，很多表面的东西在合同上都没有体现出来，而这些内容确实又是经常会碰到的；发展商基本上是在追求简单化，只要商家每个月能缴纳足够的租金就可以了，发展商不想搞得太复杂。

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五大发电集团集体上书国家发改委要求在我国部分区域启动煤电联动从而上调电价。此举意味着，值夏季用电高峰来临的微妙时机，一场是否上调电价的博弈正在悄然展开。     

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陈晓东自从和张柏芝分手以后，鲜少在媒体面前露脸，人们似乎已经把他淡忘。不过随着他的新作《香粉世家》在央视播出后，他的人气逐渐回升。14日记者获悉，陈晓东这三年减少曝光率，实际上是投身房地产买卖，他目前在北京和上海共有5处物业，已经是身家将近4000万元的富豪。

320万 三年前赚房产第一桶金

昨天上海东方早报记者从上海某房产中介获悉，三年前陈晓东最早在上海的郊区买了一套400平方米的“居礼別墅”，当时他以一万元每平方米购入，随后他以1.8万元每平方米卖掉，结果一套400万元的房子，这样倒手赚了320万元。赚了第一桶金以后，陈晓东开始对房地产有了浓厚的兴趣。当时，上海的房价也是在持续走高，他看到了赚钱的机会，于是业余时间精力全部放在房地产上面。据陈晓东朋友透露，那段时间陈晓东把上海的大大小小的楼盘都走了一遍，结果他自己压宝两套300平方米的浦东世贸滨江花园公寓，当时他买进的价钱是1.4万元每平方米，但是一年后，这两套公寓价钱狂飙。结果他以每平方米3.7万元卖掉，总价1110多万元，他从而又赚了接近690万元。最近他又把闵行的皇都花园出手，结果也赚了90万元。

3800多万 目前拥有5套物业

据上海东方早报记者掌握的资料，陈晓东目前在北京和上海有5套物业。其中北京有两套，一套是价值440万元的公园大道，还有一套是价值300万元的观湖家园。至于在上海他在青浦有一套带1500平方米花园的圣堡别墅，据悉这套是陈晓东最喜欢的物业，他当时购入1200万元，现在有买家想以1600万元买走，陈晓东都不是很想卖，因为当时买这套房子是他和老爸一起看中的，好友透露陈晓东想把这套作为其以后的上海定居点。此外，他还有世茂滨江花园、皇都花园以及古北国际广场各一套，总共价值3800多万元。

星爷也是炒房高手

据了解，陈晓东目前虽然炒房地产赚钱，但是并没有意思成立房地产公司。其实现在明星炒房很普遍，除了陈晓东赚钱以外，周星驰炒房地产功夫也一流，美国《福布斯》(Forbes)杂志日前公布亚洲十大豪宅，其中八间在香港，跟周星驰有关系的有两间，其中一栋他转手卖出赚进4620万港币；另位于香港加列山道七至九号，屋主是他的女友于文凤，叫价1亿多港币。

此外，著名台湾影星林瑞阳2001年以房产行销方式成立并在2004年开始切入房地产投资。由于集合了台湾众多的房产界精英，采取了成功的运营模式，并与当地发展商紧密合作，公司在短短的3年内在中国的主要城市已经成功销售了1069万平方米总签约销售面积的住宅和商业楼盘，据悉，新吉阳成立三年，已经取得代销房地产业务总额650亿元人民币的业绩。

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近日，钢运置业解放碑店店长胡晓不时接到温州人打来的电话，表示不再急于抛房，如果遇到好房源还可以吃进。近期，由于重庆楼市活跃，温州、上海、成都等地投资客的策略由消极的抛房改为积极的再投资。

一位成都投资客说，同品质的房产，重庆的房子每平方米要比成都低500-1000元，未来几年，两地的房产应该会持平，重庆楼市投资空间更大。

温州投资客解套

“幸好当时没有卖脱，要不然就亏大了。”在5月16日的房交会上降价抛房的温州温岭张先生昨天专程来渝，将他在解放碑买的3套房子的卖价由24万元提高到28万元。“熬了3年多，总算解套了。”

钢运置业相关负责人透露，温州投资客在重庆的房源主要集中在解放碑赛格尔酒店、美力.com、海客瀛洲、时代豪苑等中高端楼盘。“2004年到今年上半年，重庆楼市走势平稳，温州投资客为了尽快套现，5月份，他们将200多套房降价出售。”

但这几天，温州投资客所有的房源都提价，40-60平方米的房子平均涨价3万-4万元。

成都人也很活跃

2003年，到重庆投资房产的主要是上海、北京、温州、深圳等城市的投资客。但近一个多月来，成都投资客也活跃在重庆楼市。

南坪新南湖片区一小户型楼盘的营销总监透露，成都一家中介公司在该楼盘一次性买入20多套20-30平方米的小户型，花了100多万，而且从看房到签约仅用了两三天时间。

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国家发改委昨日发布的监测报告称，6月（6月20日）与5月（5月20日）相比，价格上涨的主要是猪肉、食用油、鲜奶等食品价格，价格下降的则包括鲜菜、鸡蛋等农副产品价格，尿素、三元复合肥、钢材、木材和汽油等生产资料价格出现整体回落。

发改委对全国36个大中城市46种重要商品和服务项目价格进行监测。报告称，由于供求紧张状况难以在短时间内得到缓解，猪肉价格继续大幅上涨，每500克新鲜去骨后腿肉平均价格为9.78元，比上月上涨12.3%。菜籽油、豆油和花生油价格也出现明显上涨，其中菜籽油比上月上涨8%。鸡蛋价格则小幅回落0.1%。

 该报告称，价格上涨的还包括住宅、自来水、管道煤气和液化石油气等价格。价格保持稳定的主要是药品价格，民用电、医疗收费、教育收费等公用事业和公益性服务价格，以及居民公有住房租金。

 报告指出，公用事业和公益性服务价格稳中略升。受合肥、福州上调水价影响，36个大中城市自来水平均价格比上月上涨0.7%。受南京、青岛、广州、南昌等地液化石油气价格上涨影响，液化石油气平均价格比上月上涨2.9%。受济南上调管道煤气价格影响，管道煤气平均价格比上月上涨0.8%。

 下半年重点调控要素价格

 国家信息中心宏观经济形势课题组日前发布的报告指出，上半年经济由偏快转向过热的趋势更加明显。下半年应以调控利率、汇率、出口退税率、劳动力成本、土地资源环境成本等要素价格为重点，控制投资需求和出口需求的过快增长，严格控制资产价格上涨。

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虽然出台已经一年的“国六条”及其后续调控政策“余威”仍在，但在这个春夏交接之时，主要城市的房地产市场却“全面上火”。

北京：新房涨速名列前茅

1月9.9%、2月9.7%、3月9.9%、4月10.7%、今年以来，北京的新建商品住房销售价格同比涨幅就没跳出过全国前四名，并且还呈现出增速加快的苗头。

虽然5月的房价情况尚未公布，但已经有市场研究表明，北京上月房地产市场供应有所增加，而房价依然高位运行，有近半数新盘单价超万元。据悉，5月北京共有52个楼盘有新房源入市，均价万元以上占到45.8%；新增供应面积则为120.36万平方米，比4月增长9.4%。

但是，记者也注意到，北京今年前五个月的期房交易量均是低于去年同期的。

上海：开发商囤房加价

二季度以来，特别是刚过去不久的5月，上海楼市的成交量也一步一个台阶地创下了历史新高。

天天房展网研究中心的数据显示，在5月的最后一周，上海楼市共成交了6398套商品房（剔除动迁、配套房），成交面积在前一周71.5万平方米的两年来新高上再增加13%，以80.81万平方米的历史最高成交量“收关”。这也使得上海楼市5月成交量达到272.81万平方米，环比4月的206.28万平方米增加了30%。

“新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，给市民制造了‘楼荒’的假象。”天天房展网研究中心分析师薛建雄认为，那些被囤的楼盘不用多久还是要上市，所以供应局势并没有市民所感受到的那么严重。

深圳：价格“逼空”购房者心态

统计数据显示，去年深圳新建商品住房交易均价为8830元/平方米，今年一季度则达到11378元/平方米，而近日来自深圳市土地和房产交易中心的信息表明，5月深圳商品房的成交均价已高达14223元/平方米，环比4月飞涨22.86%。

深圳一市场人士认为：“对于承受能力有限的普通购房者来说，心理压力越来越大，不知道什么时候房价才能稳定下来。”

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全国人大在2007年3月16日审议通过的《中华人民共和国物权法》可能会在3个方面对房地产市场产生影响。

第一，《物权法》中关于“住宅建设用地使用权届满自动续期”的规定，不会对现有住宅市场产生影响，但对非住宅市场的交易可能会造成一定影响。

我国的住宅市场目前仍是以刚性的、现实的自住和改善型需求为主，客户并未对未来做过多考虑。根据伟业顾问的调查，绝大多数的国内购房客户对住宅土地使用权年限是50年还是70年并不敏感。这说明具备长线思维的购房客户仍属少数。

另一方面，经常性的房地产政策变化是造成市场现时波动和对未来预期变化的主要原因，比如近两年发出的“国八条”、“国六条”等系列政策。相对于《物权法》这样的影响和调整市场长远利益的国家法律，这些调控政策更牵涉到购房客户近期现实利益的变化，显然他们更为关心。

还有，值得注意的是，不少发展商在政府规划的写字楼等综合或商业用地上开发了住宅产品，并在前一段时间实现了很好的销售。但由于改变现有规划用途，使该区域的长远发展受到一定影响。此次《物权法》专门强调住宅使用权自动续期的规定，加大了住宅物业与这种“冒名”的住宅产权物业的差距，可能会对购房客户的选择产生一定的影响。

第二，《物权法》关于征收补偿的相关规定，对于一线城市的影响不大，对二三线城市可能造成一定的影响。

《物权法》对征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，给予了更为严格和细致的规定，从而可以更好的保护广大人民群众的切身利益。事实上，对于北京、上海等一线城市来说，最近几年的征地拆迁补偿政策已经执行的比较严格，“拆迁难”已经成为了困扰房地产开发商的最大心病。《物权法》中并没有更为严厉的具体规定，因此对于一线城市的市场影响不大。然而，对于二三线的城市，特别是一些小城市来说，征收补偿的标准过低、执行不严的问题可能仍然较为突出，《物权法》将会对调整征地补偿行为产生一定的影响，阶段性的增加开发商的开发成本和开发速度，从而影响市场的土地和房屋供应量。不过，这种影响是给予失地农民和拆迁户更好的保护，对促进和谐社会，意义重大。

第三，《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的相关规定，界定了专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则，长期来讲对业主是有利的保障，但短期内可能造成部分公共设施的管理真空，需要高度注意。

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。对小区内的车库、车位的归属有约定的按照约定，没有约定的为小区业主共有。”这些规定使得业主的利益更加清晰，真正得到了保障。长远来看，肯定会降低近年来高频度发生的物业纠纷问题。

但同时应该注意短期可能带来的负面影响，业主应当承担的责任，有可能在一段时间内出现真空。《物权法》对小区公共部分的产权给以了规定，保证了业主的“利”，但是从“责”、“权”、“利”对等的角度，还没有对业主的“责”和“权”给予更为明确的规定。业委会本来应该是维护业主共同利益的组织，但从目前来看，业委会在主体地位上的尴尬以及实际运行中的问题，需要高度重视。2006年北京发生的美丽园小区物业公司撤出的事件就是一个例子。公共部分的维护虽然归业主所有，但究竟如何维护，谁来维护，还有待商榷。也就是说，除了“利”的清晰外，还需要一系列配套法规的制定，解决“责”、“权”的问题。同时，要使一系列问题得到最终解决，仍需较长时间，把大家的社会素质和文明水平提高，达到共赢的结果.

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作为商业地产中的一只“潜力股”，学区商业近期开始发力。作为大学城中的学区商铺，投入相对较少，回报周期较短，加之大学城强有力的消费大军支持，吸引了不少投资者和商业经营者的目光，成为近期沪上新的“商铺经济增长点”。

李先生是一位炒房多年的温州商人，日前他在上海闵行大学城的休闲餐饮商业街“创业工坊”上买下了一个商铺。“目前上海旺铺区的新盘供应量十分有限，而且租金和售价都相当不菲，再投资的成本风险很大，而上涨空间却有限。相对于商铺市场中的‘绩优股’，我本人更倾向这个逐年看涨的‘潜力股’！”

一份针对上海学城的相关调查报告显示，学区商铺的租金水平正在逐年看涨。目前松江大学城的商铺租金约为4元/平方米/天，南汇大学城约为3元/平方米/天，上海学宝山校区约为3.5元/平方米/天，交通大学闵行老校区较高，约为5-8元/平方米/天(餐饮商铺还需转让费2万元-5万元不等)。相对于门槛较高的大型商业地产，同质化竞争日趋激烈，“社区商铺”遭遇发展瓶颈，学区商业无疑是当下一条另辟蹊径的投资新路。

作为上海闵行大学城目前规划中的唯一一条休闲餐饮商业街，“创业工坊”拥有独一无二的资源优势，潜力不可小觑。大学城内有华师大、交通大学等诸多高校。与闵行大学城一街之隔的是商务功能齐全，集产、学、研为一体的紫竹科学园区，微软、英特尔、可口可乐等跨国企业。8万多名在校师生、5万多名白领，以及周边多个住宅社区10多万常住人口，构成了巨大的日常消费市场。针对不同的消费层次，一条门类齐全而富有特色的餐饮休闲街就显得格外重要。

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