二手房交易周期是目前困扰消费者的一大问题。它受到市场形势、政策、所委托代理的经纪公司和卖家个人出售期望等多方因素的影响。360°理房不动产对二手房交易周期问题进行了一次调查分析，让想要卖房的房主们对此有一个全面的认识。

　　一个完整的二手房买卖周期，分为三个阶段：售前阶段、售中阶段、售后阶段。

　　售前阶段主要为房源挂牌和带看房的过程直到签订协议，普通住宅一般为30天。售中阶段主要为签订协议的买卖双方进行价格谈判和签订正式合同，这个阶段相对较短，需要1-2天。售后阶段主要为贷款、过户和物业交割，一般为 20－40天。

　　在这三个阶段中，最难以人为控制的就是售前挂牌阶段。据360°理房不动产的销售数据显示，热销房型一般在15天左右签协议，而中高端住宅的挂牌时间就更不可预料，3个月、半年出手的也不在少数。

    那么对于急需资金，想要快速出手的房主，最快可以在多少天内成功签订合同呢？ 360°理房的理房规划师向我们介绍说，他所经手过的一些房子最快可以在5天内出手。

　　从几位理房规划师们的总结来看，5天出手的房子一般要满足四个条件：

　　1、  总价在60万之内

　　2、该套房子在市场上的有效求购客户在10个以上

    3、房子至少具备1处让买家十分看重的优势（独特优势）

    4、房子本身不存在难以弥补的硬伤

    但是从目前二手房市场中的在售房源来看，这种房型属于热销房中的紧俏房，所占比例更小，大概在5-10％。那么如果房子不具备紧俏房型的条件，又想快速售房的房主该采取哪些方法呢？

　　360°理房建议您可以从三个方面采取措施，争取有利的交易机会：

　　第一，   房屋报价的精准性。

　　房主的出售报价如果远高于市场价格，那么快速出手的概率比较小。房子的品质受到很多具体品项的影响，所以给房子定价是一件专业性很高的工作。360°理房的做法是对地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套状况等9个方面，进行全方位的品质测量。然后，参照同区域的同类住宅的当期平均售价、以及当期供求状况，为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。

　　第二，   对房子进行优劣势评估，扬长避短。

　　您的房子能不能受到买家的青睐，还要学会挖掘出房子的优势、弥补房子的劣势。俗话说，三分长相，七分打扮。您要对自己的房子有一个全面的了解，找出房子的主要增值点和主要抑值点。对于主要增值点全力突出光大，对主要抑值点努力掩饰改善。这样，才可以有效提升房子的价值魅力，吸引到更多买家的关注。

　　第三，   寻求“有效”的房源销售渠道。

　　有些房主为了快速卖掉房子，不仅在多家网站上发布房源，还在多家经纪公司登记。这样换来的结果是房主接到大量无效的电话，接待大量的无效看房，最后身心俱疲，却不一定真正提高出手速度。

　　而有效的销售渠道，就是那些能带来效客户的渠道。有些公司能给您找来大量客户，但却不是有效的准客户，那么也是白浪费时间。360°理房在这方面总结出了一套科学的售房技术，对买家卖家进行优化配型，即根据您房子的特点，将房屋介绍做成详尽全面的推荐说辞，以吸引到大量买家，然后在买家中为您挑出最有可能购买的准买家。

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实地看房

租房时应该实地看房，包括户型、采光、周边交通状况、周边配套设施等情况，最重要的是看水电、卫生间等日常设施是否完好，如与房东直接见面，应要求房东出示房产证，以免受骗上当。

计算交通和时间成本

租房交通便利是关键，市中心寸土寸金，房屋租赁价格对于刚涉足职场的大学毕业生来说很难承受。但如果选择偏远地区，交通不便又增加了生活成本。因此，毕业生租房以选择靠近公交车站、所租房屋距离工作地点换乘一辆公交车为佳，否则上下班时间成本太大。如选择轨道交通为主要出行工具，费用会有一定上升，对毕业生而言最佳方法为一辆公交车换轨道交通，这样在上下班时间和交通费用上可以取得平衡。

签订合同注意细节

在签订租赁合同时，一定要把双方权利义务分清，以免日后产生不必要的纠纷。要问清房租、水电费、有线电视费等如何交，每个月什么时候交房租，协商好物业管理、水、电等费用的分担问题。房屋设施如果非人为损坏,该由谁负责维修，如果房东提前终止合同该如何索赔等。

交接手续

要办清在入住之前一定要与房东办清交接手续，例如以前的水电费、物业费是否交清，以免日后发生不必要的麻烦。同时要求房东当面清点家居用品，比如有几把椅子，家具哪里缺个角等，这些都要写明并让房东签字；与房东确认水表、电表的具体数字，查明前任房客是否结清电话费，扣款的时候仔细核对，以免替别人付账单。

合租对象

要选择大学毕业生租房以合租居多，因此选择合租对象不可随意。建议毕业生最好选择跟同学或熟人合租。对于女生来说，千万不可在未充分了解合租者或合租广告内容的情况下贸然租住。如果是和原先不认识的人一起合租房屋，一定要互相留下身份证、工作证等复印件及联系电话，以减少不必要的经济纠纷。

警惕二房东

警惕租到“二手房东”的房子。目前租赁市场上二房东的现象已经相当普遍。法律上，二房东如果将租赁屋转租，必须要经过原房主的同意或承诺，否则无效。因此大学毕业生可以要求查看二房东与原房主所签订的租赁合同。此外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则租房者会承担较大风险。

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经济学家、地产大鳄解读重庆房价短期波动：政府应启动储备房源调控，购房者不要盲目追涨

自重庆宣布成立试验区以来，重庆市国土房管局公布数据显示，6月17日~25日，9天时间里，主城区商品住房建筑面积成交均价3055元／平方米，成交均价增长了7.6％。昨天，在“博鳌·21世纪房地产论坛2007年会”上，经济学家、地产大鳄均认为，重庆房价上涨比较正常，但购房者不要盲目追涨。

“重庆房价上涨不是坏事”

在昨天的论坛上，北京科技大学教授、前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓告诉记者，重庆房价上涨现在看来是件好事。这说明重庆未来的发展被人们看好。他认为，重庆6月份房价上涨，主要是受试验区“利好”消息推动，“比较正常”。

地产大鳄、华远集团董事长任志强接受采访时也表示，重庆是一座先完成城市化、再开展工业化的城市。“这样的城市，工资涨得快，物价指数也涨得快，房价上涨很正常”。任志强还表示，高房价能调节城市人口结构和产业结构。他说，高房价的城市不仅不会降低城市的竞争力，反而因留下的都是高竞争力人群，会大大提高城市竞争力。

“短期波动大应及时调控”

重庆房价近期的涨幅还是引起了专家的担忧。赵晓说，如果重庆在工业化未完成的情况下，房价已涨到很高，势必会影响城市发展进程，“如果重庆房价朝这个方向发展，就是坏事”。一些购买者的盲从性也会从某种程度上导致价格上涨。

任志强则给重庆支招。“这个时候，政府应该引起重视进行调节，如果政府手里有充足的房源储备，并在现在推出，将有效地调节房价，让其趋于平缓”。

此前，重庆市国土房管局就表示，今年以来，我市主城商品住房的开工和竣工面积都保持了同比增长，建筑面积每平方米3000元以下的商品住房保持在75%左右，房屋储备充足。

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 西欧、北美及亚洲的一些发达经济体经过多年探索，已经建立起了相对成熟的公共住房制度

　　中低收入家庭的住房问题是一个世界性的问题，西欧、北美及亚洲的一些发达经济体经过多年探索，已经建立起了相对成熟的公共住房制度，其在公共住房建设、分配以及管理方面的一些经验值得借鉴。

　　经验一：基本思路是大力发展公共住房。

　　国外住房供应体系大致分为两个部分:市场商品化交易部分和政府保障部分。由于住房具有社会保障性质，几乎所有的国家政府都会为保障公民基本的居住权，而为中低收入阶层解决住房问题提供帮助。

　　所谓公共住房，指的是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格、租金向中低收入家庭进行出售、出租的住房。

　　它具有这样几个基本特征:其一，政府的干预性，公共住房是政府进行再分配的重要方式之一；其二，需求对象的有限性，主要是中低收入者；其三，经营目的的非营利性；其四，分配标准的复杂性；其五，价格的低廉性，公共住房的出售或出租的价格低于一般的市场价，差价主要来源于政府在土地供应、房租和税收等方面的政策性补贴。例如，新加坡实行“居者有其屋”政策时，土地价格是倒过来算的，即先把老百姓能承受的价格算出来，比如普通家庭4～6年的收入是多少，如果平均是25万，那么房价就定在25万。从25万里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润(非暴利)后，剩下的就是土地价格，然后按照这个价格卖给房地产商。房地产商不拿暴利，政府卖土地也不要暴利，这样百姓就能买得起房了。

　　经验二：公共住房没有最好的模式，只有适合的模式。

　　公共住房问题虽然是城市化进程中面临的一个共性问题，但各国解决这一共性问题的方法却不尽相同，他们在政策制定、发展模式、保障对象、表现形式等方面都存在差异。

　　以公共住房的覆盖面来看，美国采取的是以“市场为主、适度保障”为原则，公共住房只覆盖占总人口比例15%以下的中低收入家庭；新加坡的组屋政策覆盖了85%的居民；而瑞典的公益住房则面向所有公民，并不仅限于低收入家庭。从政府介入公共住房的方式来看，各国的方式也有区别，有的直接兴建公共住房，有的通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房，有的鼓励居民合作建设住房，有的则通过补贴等多种方式实现居民的住房保障。

　　经验三：有一套行之有效的公共住房专业管理体系。

　　在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。

　　经验四：通过完善的制度确保公共住房分配的公平。

　　公共住房属于政府福利，能否公平合理地分配，直接关系到公共住房政策实施的效果，国外在公共住房分配方面有两点很重要的经验:第一，要明确“公共住房是为最需要的人提供住房保障”这一原则；第二，只有建立科学、完善的准入和退出机制，才能保证公共住房分配的公平性。

　　以新加坡的组屋政策为例，这一政策成功解决了中低收入家庭的住房问题。目前，有85%左右的新加坡公民住进了政府建造的组屋，其中，93%的居民拥有房屋产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁。除了政府大力发展的因素，其完善的分配制度起到了至关重要的作用。

　　经验五:发展公共租赁住房，确保“人人有房住”。

　　为保障无力购房者的住房需求，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，为最低收入者提供“托底性”保障。各国租赁住房的比例都相当可观。(见表2)以英国为例，在比例约30%的租赁住房中，20%左右是政府提供的公共租赁住房，10%为私人租赁住房。英国政府把持续供应可负担住宅(即廉租房)列为重要的施政目标，在伦敦2004年的新规划中，要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。

　　法国政府曾出台规定，要求全国所有市镇必须保证20%以上的住房是廉租房，否则将受处罚，政府每年拨出专项资金以长期推行廉租房和租房补贴计划。在美国，政府为解决低收入者住房问题，制定了完善的住房补贴制度。各地方政府设立专门机构，定期对当地房屋租金进行综合调查，向低收入人群发布住房信息。一般来讲，政府对申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋租金标准为700美元以下。根据法律规定，租房家庭只需支付其收入的1/3左右作为房租，剩余部分由政府付给房东。政府同时规定低收入者在享受政府补贴的同时，也须履行一定的义务，只要年龄在18到62岁之间，如果没有工作或者不是全日制在大学深造，必须每个月参加社区服务至少8小时。

　　经验六：通过立法和金融保障，推动公共住房发展。

　　国外的公共住房政策基本都是以法律形式出现的，公共住房体系的建立也得益于法律的强力保障。在美国、日本、新加坡等国家，公共住房立法都是国家大法，英国十分重视住房法规，先后颁布过几十部，包括《住房法》《住房与建筑法》《住房与规划法》等。

　　住房金融有住宅业发展的“蒸汽机”、“加速器”之称，住房金融的发展，有助于解决公共住房建设的资金瓶颈问题，对住房消费也将产生强大的助推作用。公共住房发展较好的国家，一般都有专业的住房金融机构。在日本，官办的住房金融公库直接面向中低收入者发放低息或无息贷款。美国在上世纪80年代建立了联邦住宅管理局，对住房抵押贷款实行担保。

　　经验七：注重公共住房和谐发展防止贫民窟的出现。

　　公共住房的选址和布局既关系到城市总体规划的和谐，也与社会的稳定和谐紧密相关。如果公共住房集中在城市特定区域，形成了贫民窟，低教育水平、低就业率、高犯罪率就会成为影响城市和谐的隐患。美国一些城市很早就备受贫民窟问题的困扰，1973年起美国政府开始把分散低收入者住房、改善社区质量纳入公共住房政策，这才有效地避免了贫民窟的出现。

　　法国也由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，各大城市纷纷出现贫富对立的局面，导致社会矛盾激化，近两年来连续发生骚乱事件。富人不敢到“廉租区”来，也不对穷人进行帮助；而住在廉租房里的穷人则仇视富人，久而久之，社会矛盾激化，暴力、吸毒、走私等社会问题层出不穷。法国政府为此出台了以“贫富混居”为主要解决方案的“城市更新计划”，不再人为地分割富人区和穷人区，把廉租房建在普通住宅区，使低收入者与高收入者“同在一个屋檐下”。根据该计划，今后法国的房地产商开发大型楼盘，必须向政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房。

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记者从多个渠道证实，中国人寿与美国地产集团Aetos Capital已在美国纽约签订合作协议，拟进军国内房地产。

中国人寿内部人士透露，通过这项协议，中国人寿既能分享到房地产业务的高利润回报，又可绕开目前监管部门对保险公司投资房地产的限制。针对与Aetos合作，中国人寿董秘办解释，迄今为止，
中国人寿没有投资房地产项目。监管部门放宽限制之前，中国人寿将与合作方共同寻找未踏“红线”的房地产项目，并参与资产管理。

中央财经大学保险学院院长郝演苏分析，新出台不久《保险资金暂行管理办法(草案)》明确表示，目前保险资金还不能投资房地产。所以，中国人寿与Aetos的合作往往只限在自身发展，如购买写字楼作为自用办公室。

据了解，Aetos由原摩根士丹利银行家詹姆斯·埃尔文于1999年创建。目前，Aetos拥有20多亿美元的亚洲房地产专项投资基金，主要在日本投资。有消息称，Aetos往后将每年拨5亿至6亿美元专门用于在中国进行房地产投资

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美国伊利诺伊州的汤姆·利昂是位退休商人，他在迈阿密买了两栋公寓，每栋公寓的价格是５０万美元。他从来没有打算在迈阿密定居，投资地产获利可能是他当初的打算。而如今他不得不面临两个选择：放弃他的２０万美元订金，并且偿付在地产泡沫时所置产业的贷款利息；或者按照合同买下房子，然后看着房子迅速地贬值。明智的汤姆·利昂选择了前者，这次“炒房”给他带来了20万美元的损失。

未售房创15年记录

“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还要承担不属于自己的责任。”一位已经退出市场的美国“炒房族”如是说。

现在，似乎已经到了最晚来的人付出代价的时候了。随着美联储在一年半的时间内１７次加息，美国房地产市场逐步降温，现在部分地区房地产泡沫开始破裂。美国全国房地产商协会5月25日公布的数据显示，今年４月美国现房销售降低到２００３年以来最低点，市场上没有卖出的现房达到４２０万栋，创下了１５年来的最高值。

２２０万人将无力还贷

汤姆·利昂还算幸运，因为合理计算了自己的支付能力而没有破产之忧。但很多中低收入“炒房者”就没那么幸运了，房地产泡沫破裂不仅使他们损失金钱，还因此破产而失去了他们的居所。

由于贷款机构在地产热潮中放低贷款门槛，很多不符合贷款条件的人也加入了购房的大军。在房地产价格不断攀升的时候，贷款者可以通过卖房偿还贷款，但是当房价不断下跌，利息增高的时候，越来越多的抵押贷款者不堪重负。莱曼兄弟公司最近发布的一份报告显示，美国全国有大约２２０万人将因为无力还贷失去住房。这220万炒房大军的下场将是血本无归，其中部分人会背上一身债务露宿街头。

想方设法自救

在佛罗里达州，房地产泡沫的滞后效应还在继续显现。一面是房地产价格不断下滑，另一面是新的房产不断竣工。在迈阿密的一个县，今年竣工的公寓房数量达到８０００户，而明年的数字将会增加到１.２万户。但是市场需求却呈明显下降趋势，对于曾经通过炒“楼花（房屋购买权）”赚钱的炒房族来讲，现在在佛罗里达赚钱的想法如同白日做梦一样。

在佛罗里达州工作的律师詹姆士·赖恩以前的工作主要是帮助客户签订合同，现在他每天都要接两三个客户的电话，帮他们想办法解除购房合同。“由于市场价格下滑，投资者宁可放弃３４万美元的保证金，也不肯完成１６０万美元的交易。”詹姆士·赖恩说。

正如去年年末前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇对记者说的，房地产的泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼。

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整整3年了，人们眼见政府出台一系列抑制房价快速上涨的政策，可房价不仅没有如大多数人预想的那样下跌，反而还有不小的升幅。可否换换脑子，试着借助资本市场推个创新金融产品，以实现稳定房价的目的呢？我在本栏提个“开放式房地产基金”的构想。

别误会，“开放式房地产基金”不是香港的领汇基金。前者是可申购可赎回的开放式基金，后者则是享受固定房地产租金收益的信托产品。所谓可申购，就是开发商可以用已经建成的房地产来申购基金份额，经基金管理公司按照公开标准来评估之后，折算成相当于昨天基金收盘价的一定数量的基金份额。申购过程要打一定折扣，并将之纳入基金管理公司的收入。开发商获得这些份额之后，就可以在公开市场上抛售，获利了结。所谓可赎回是指投资人在购买了该基金的份额之后，也可以向基金公司申请赎回相当于昨天收盘价的实物房产。基金公司事先将已经持有的房地产物业的明细公布于众，就如同股票型基金定期公布持仓明细一样。赎回也要接受一个折扣，同样计入基金管理公司的收入。

基金管理公司负责维护这些物业，聘请专业机构评估、出租和维护。在这里，基金公司事实上就是房地产做市商。我以为，创设这样的基金，好处有很多：

首先，房地产开发企业可以获得融资，在建工程达到预售条件之后，就可以挂牌创设基金的认购权证，允许购买的投资人在一定期限之后购买房产。出售权证的收入可以用来给企业融资。开发商还可以避免了由于预售价格低而造成的损失，可以回购注销权证。与此同时，开发商和银行的风险都降低了，他们可以通过创设权证来对再建工程套期保值。银行可以根据该基金认沽权证的当前价格来确定发放房地产开放贷款的利率。银行可以根据市场决定贷款利率，不仅银行获得了高收益，还压缩了开发商的利润空间。银行还可以购买认沽权证来对冲自己手中的房地产开发贷款的风险。

其次，普通投资人可以分享房地产价格上涨的收益。许多人现在买不起整套的房子，但是他们可以通过购买基金而获取房价上涨的收益，一定程度上弥补了没有买房的损失。对于那些持有写字楼基金的投资人，还可以享受定期的租金收益。而且，该基金可以随时赎回实物，房产毕竟是实在的。

其三，基金公司可以根据物业的不同性质，发起设立各种房地产基金：写字楼、高档住宅、中低价住宅，以便开发商用相应等级的房产来申购基金。每套公寓都对应固定的基金份额，空置楼房的物业管理费用由基金公司支付。炒基金的投资人不再需要关心物业管理和出租收益的问题。

其四，开放式的设计使得游资无从炒作，因为抬高价格的结果是更多开发商会用实物来申购基金，几乎比现在的券商创设认沽权证还要容易。只要在资本市场上，有比该基金收益率更高，分红率更好的投资品种，房产基金就不会大幅度上涨。同时，房产基金的在证券交易所的公开交易也给本地区的房产商和购房者提供了指标性的参照价格。使得那些职业炒楼的游资无法大幅度偏离这个基金的价格去抬高某处房产。

当然，现在发起这样的基金现在还有许多障碍，还只能停留在我的“畅想”之中。这些障碍包括：个人炒股免征所得税，而炒房需要缴税。而且，炒房可以按揭贷款，而现在股票和基金尚未允许融资。如果能够豁免炒房产基金的资本利得税，同时允许券商向炒作房产基金的投资人提供相当于按揭贷款比例的融资，这些主要障碍可以消除。除此之外，启动基金所需要的房产规模，申购基金的新房如何评估，也是必须解决的技术问题。

不过，创新从来就是资本市场发展的源动力，创新这样一个新品种，楼市和股市从此在资本市场上合而为一，不仅可以解决各方关切的现实问题，还能为当前火爆的资本市场增加优质资产证券化的供应量。从这样的大思路出发，对这些技术难题，我们可以找到化解之道。

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憧憬人民币升值，看好房地产业高盈利能力，外资近年来进入中国地产市场的速度明显加快。同为逐利，但各路外资进入途径却不尽相同。     

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在军校毕业典礼上，伊丽莎白女王经过威廉王子(右一)时露出微笑

查尔斯王子目前正在打造一座造价500万英镑的“生态豪宅”，作为送给儿子的结婚礼物。 虽然威廉王子与女友凯特已经黯然分手，但不知道谁会有福气住进去呢？

500万英镑打造新房

据报道，这一未来“生态豪宅”坐落在英格兰赫里福德郡与威尔士交界的哈里伍德公园内，距离查尔斯夫妇目前居住地——格洛斯特郡高树林庄园仅有1个小时的车程。自从6年前查尔斯王子花费500万英镑买下了这片占地900英亩的公园之后，外界便纷纷猜测将来他儿子威廉的爱巢很可能就安在这里。

现在，威廉王子的未来豪宅将在一幢古宅的原址上兴建。此前的婚房规划因工程预算过高而放弃。新的设计方案是由查尔斯御用建筑师克雷格·哈密尔顿提交的，预算仅及原来一半，约为500万英镑。

6间卧室5间卫生间

据悉，新居总建筑面积预计将达790平方米，带有6间卧室、5间卫生间、一个饭厅、一个餐厅、一间藏书室、一个更衣室和南北两个观景露台，共分上下两层结构。此外，屋外的院子里还建有一个阳光温室。据当地居民称，今年早些时候，威廉和凯特曾经亲自来到现场视察，对这座“未来婚房”颇感满意。

尤其值得强调的是，这座豪宅最大限度地体现了查尔斯王子一贯崇尚的绿色生态理念。比如：屋顶上安装了太阳能热水器，阁楼屋顶安装了以天然羊毛为绝缘材料的隔温层。朝北的露台上，特别安装了一个200立升的储水罐，专门接收雨水，用作洗衣和冲厕。一间专供晾晒衣服的晾衣间可以大大减少烘干机的能量浪费。

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近日，某市房地产商开发的楼盘因为虚拟交易合同、捂盘惜售等，从调查到辟谣再到调查，事件进展愈来愈是扑朔迷离。这个问题必须从长计议，决不能有什么偏失。否则客观的存在事实看不到，那么也根本上不利于问题的解决。好，我们说反腐败，是啊，不错，天大的好事，反有什么不好的，公众群起而攻之，奋力而支持多好啊。但是想过没有为什么反那么多腐败，年年讲，年年反，而且腐败问题越来越积重难返啊？这是怎么回事，想必大家伙心里比谁都清楚。反出来的不就是那么几个么，没有反出来的难道就不存在腐败问题了吗。

房地产业黑幕亦是如此，目前可以说，几乎所有的大大小小的房地产商都有这样那样的问题存在，这是政府发展经济过程中，制度跟进缓慢留下的大面积问题，不是一小面积的问题，查出来的也仅仅怕是篓子大了，某些官员罩不住了，才出的问题。

政府也不错，是为了顺应民意，想做一些“杀鸡给猴看”的举措，以得民心之，从执政者的立场上，这无可厚非，也是允许存在而且合理的手法。房地产业亦如此。于是借此天价楼盘风波，很多批评者把矛头直指这样的“天价标杆”严重影响了买卖的自由问题，扰乱了市场行为等。到底是谁在以偏概全？这个值得考虑。

接下来，再思考一个问题，目前房地产业的黑洞有多大，给中国经济带来多大发展潜力，又给中国经济带来多大隐患？这个也必须理清楚了，才能把所有问题全面地浮出水面，如果仅仅“攻其一点、不计其余”问题会更糟糕。

国家发改委经济学家王小广在第二届中国环渤不动产发展论坛表示：“房地产其实早就是供大于求，很多房子都留在了投资者和投机者手中。”这个问题怎么解决，不是说推动市场销售、抑制房价过度上涨、抑或扩大供给就能够解决的。

话反过来说，即使降能降到普通工薪阶层的买起房子吗？怕是不是口头说说就解决问题。于是，在房子大量搁置或者压在投机者手中时，房产商所面临的压力愈来愈大——恐怕这压力大部分来自于银行的利率和贷款上，房子没得卖，销售额降低，就意味着亏损。谁为亏损于“以地抵押贷款”的这一大部分资金的损失买单？有人买单吗？

房地产带来的泡沫经济，从国家利益来看，它必须保障某些房地产商的利益，这样才能稳定经济的发展，暂不论这种手法道德不道德问题，归根结底也是不至于瞬间把老百姓的利益全部剥夺了。也许房地产商和民众压根儿都没有站在整体的角度衡量，各自的衡量标准，都是为自己的利益角度出发。但是有一句话，我们必须认真对待：经济兴，百姓苦；经济衰，百姓苦。这仅指经济上的意指。如果因为房地产业出现大面积的波动，想必就会危及到中国经济，中国经济出现问题，还甭说，最受苦的还是普通百姓。不仅仅是那些卖不起房子的群体。

诚如房价天一般高，又如何？只要前提条件充分满足——不存在黑幕交易、不存在官商勾结问题，房价定到一百万一平米又如何？可以，只要商家们可以卖得出去，不怕耗损他们的经济利益损失，自然不关我们事，赔钱受害的自然是开发商。政府在没有足够理由拿到开发商违法证据的情况下，不宜轻易过多干预房价市场的走向。

至此也就不难明白，面对房产业的种种内幕交易、暗箱操作、政府从中分取出售土地利益的时候，束手无策，把“天价楼盘”推到公众眼前，在我看来无非是——声东击西，为掩盖自己无法搞定这些迷雾重重的房产业内幕的“偷梁换柱”的手法。治的仅仅是表面问题，实质问题并未解决。

实质问题在哪里？实质问题是，国家太过依靠房地产业带来的经济过热——因为房地产增长太快带动了下游，比如说钢铁、金属建材等一系列高耗能产业的增长。统计显示，历经三年调控的三大高耗能行业今年（注：2007年）1至4月投资反弹迅猛，尤以电解铝、水泥行业问题更为突出。国家发改委的分析首先归因于房地产开发投资增速长期高位运行，拉动了这些行业投资。

此种情况之下，国家根本上不想打破这个泡沫，也不想完全扯开面纱，打破僵局，大多是睁一只眼闭一眼。于是造成房地产业这个乱七八糟的局面。这个局面之下，我也必须客观的说一句：作为在政府和百姓中间的开发商也猪八戒照镜子——里外不是人儿。这也是当前中国经济处于转型期的必然尴尬吧？

至于怎样解决，那是政府的问题，政府搞得经济如此一个情形，烂摊子自己解决。这也有一个前提，必须把广大公众的利益摆在第一位，不能把经济过热造成的泡沫、漏洞、腐败成本等，转嫁到广大公众头上。

此外，诚如有房产商认为，造成房地产业这种目前的局面归结于——集资建房啊、经济适用房啊，这是民众的基本利益诉求，也必须保证民众的利益。诚如房产商可以赚钱一样，公众一样需要满足基本的利益，更算不上过分，甚或已经退缩了。

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