从紧的货币政策引起房地产行业深刻变革

温总理在《政府工作报告》中，要持续健康的发展房地产，使很多人看到了，中央政府力图维持房地产行业长期可持续发展的方向指引，而不是有人悲观的认为，今年我们的房地产可能要噶然而止了。从近几年政府宏观调控有得有失来看，虽然房地产发展，不是政府说要怎样就能怎样的，但是政府及其政策还是2008年中国房地产最重要的影响要素。银行政策又是2008年宏观政策最耀眼的明星。

持续健康的房地产对银行业的要求，就是银行资金要理性流动，而不能盲目逐利，银行要担负起继续控制房价过快增长的使命，银行资金要从商品房供应和需求两个环节，过滤市场的非真实需求。“从紧的货币政策”指向，作为今年银行政策的基本调性，将引起2008年的房地产业出现新的特征。今年的银行政策重点会集中在以下几个方面：

1、进一步提高银行存款准备金和加息。

尽管银行存款准备金在2008年1月25日都达到15%的历史新高了，现行的一年期存款基准利率4.14%，一年期贷款基准利率7.47%。但是，2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有所加大。

在国内物价水平存在上涨压力、国际环境趋于复杂的背景下，为继续落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。为引导公众通胀预期，发挥价格杠杆的调控作用，今年人民银行会多次上调金融机构存贷款基准利率。有利于防止经济增长由偏快转为过热；有利于防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。

2、加大家庭二套以上住房的首付款比例及贷款利率执行程度。

这个政策在去年9月就出台了，并且中国人民银行明确界定为家庭第二套住房，而不是个人购买第二套住房。今年，应继续落实执行力度。使银行按揭贷款向首次购房者倾向。过滤住宅消费的非理性购房，提高炒房者的资金成本和利息负担，减少市场的非真实需求，从减少需求的角度，改善商品房供应矛盾，控制房价过快上涨。

3、提高大套型、高档住宅的首付款比例及贷款利率。

大套型住宅，高档住宅都不是市场上必需的住宅产品消费，而是属于舒适性，奢侈性的住宅消费，这种消费不是政府积极鼓励的，虽然也不极力限制，银行资金流向上要适当控制。而且，这类住宅单套贷款金额大，价格偏离成本的幅度远远大于小套型，或者中低档住宅，对银行信贷资金的风险更加大。

4、土地抵押贷款，在建工程贷款，异地贷款都受到严格限制。

开发商的除了受到销售周期更加长以外，在2008年资金实力、融资能力将影响开发公司的继续经营，还是退出这个行业，项目开发成功还是失败。开发贷款比以往年份会更加严格，又特别控制那些全国性扩张的公司，在一个城市贷款，使用到另外一个城市的项目，使贷款资金使用脱离银行的有效监管。延缓了这些公司对异地银行不熟悉的快速扩张步伐，也降低了银行资金的信贷风险。

当然，商品房预售在今年的银行政策中不会取消的。一方面，这个行为的后果会对房地产行业造成毁灭性的打击，违背温总理提出的持续健康房地产发展方针；另一方面，大量信贷业务，瞬间从房地产行业抽出，也给银行信贷工作带来很大的经济损失和经营混乱。在今年的市场上，可能会不时的听到取消商品房预售的言论，可能是某个激进的经济学家想出来露脸，发个言引起大家注意下；也可能是银行觉得又有哪个横向部门损害了他的利益，要出来告诉一下大家，自己在房地产行业地位的重要性。连2005年的最高人民法院都给银行让步了，可能没有哪个部门有这么大的能耐，在房地产行业去抢银行的既得利益了。所以，银行还是不得在2008年大放厥词，要取消商品房预售制度。

有的开发公司认为，中国总是上有政策，下有对策。银行的存款一定要找到放贷的出口，才能很好的实现货币经营的赢利。而房地产信贷，这么多年一直以来是银行优质的贷款项目。这几个月过了，中国人民的货币政策会出现松动迹象，银行资金会逐步增大的流入房地产行业；另一个角度，地方银行为了拓展自身业务，会使用些变通的手段，悄悄的把贷款流向房地产市场。这种存在是客观存在的，但是不会如有的人估计那么乐观。

一方面，中央政府提出了明确的银行资金贷款流向着力优化信贷结构，严格执行贷款条件，有保有压。控制中长期贷款增长，特别是对高效能、高排放企业和产能过剩行业的贷款；创新和改进银行信贷服务，完善担保、贴息等制度，加大对“三农”、服务业、中小企业、自主创新、节能环保、区域协调发展等方面的贷款支持。银行资金不是只在房地产行业才能放贷实现很好收益的。客观现实是，银行贷款货币的量，与市场需要的贷款量相比，严重的供不应求。这一点，可以很好的解释，为什么多次的加息，根本无法影响企业对银行资金贷款的渴望。另一方面，随着房地产的发展，房地产行业的市场风险也越来越大，房地产信贷不是永恒的优质贷款项目，客观上是质量在不断下降的贷款项目。市场真实需求的减少，市场房价过于高于偏离住宅成本构成，开发公司的预期过度膨胀，以及缺乏有效监管机制的房地产市场，都给银行信贷，带来比以往年份更加大的风险。

2008年银行，银行信贷资金总量减少，银行资金流向房地产行业的数量减少。2008年银行政策执行到位的话，或者打的折扣不那么多，会给开发商带来比以往年份更加大的压力。银行由于与国土、税务不同的体制，本来就使得银行政策的执行力度，比国土、税务要强得多。这一点，也是银行政策更加见效果的原因之一。加上房地产属于资本密集性行业的基本属性，使得银行总是在宏观调控政策中扮演着极其重要的角色。而2008年，银行则直接推动房地产行业深刻变革的进程。

从紧的货币政策，控制过快发展的房地产规模，控制过快上涨的房价，控制开发商过于膨胀的市场预期，合理引导住宅产品的理性开发及理性消费。持续健康的房地产市场，不是一定要保证房价不降，而是引导呈现弹性特征的价格有涨有降；持续健康的房地产市场，不是保证开发商一定不死，相反是让市场化程度不高，抗风险能力弱的开发商死去；有市场生存能力的开发商在市场竞争中生存，而不是被政府保护着生存。不是要所有购房者享受相同的利率水平和首付款比例，银行政策才算公平的，而是优先照顾首套购房者按揭贷款更能体现银行政策的社会公平。银行，一方面要致力于资本逐利，另一方面也要加强行业自律，不要为了盲目的眼前利益，违规把大量资金涌入房地产行业，这样给银行和房地产会带来双重打击。中央政府银行政策的取向，显示了政府宏观调控经验的成熟，同时也表明了政府力图建立一个程序公平的房地产市场的政策导向努力。