物权法3方面影响房产市场 短期内或有负面影响

　　全国人大在2007年3月16日审议通过的《中华人民共和国物权法》可能会在3个方面对房地产市场产生影响。

　　第一，《物权法》中关于“住宅建设用地使用权届满自动续期”的规定，不会对现有住宅市场产生影响，但对非住宅市场的交易可能会造成一定影响。

　　我国的住宅市场目前仍是以刚性的、现实的自住和改善型需求为主，客户并未对未来做过多考虑。根据伟业顾问的调查，绝大多数的国内购房客户对住宅土地使用权年限是50年还是70年并不敏感。这说明具备长线思维的购房客户仍属少数。

　　另一方面，经常性的房地产政策变化是造成市场现时波动和对未来预期变化的主要原因，比如近两年发出的“国八条”、“国六条”等系列政策。相对于《物权法》这样的影响和调整市场长远利益的国家法律，这些调控政策更牵涉到购房客户近期现实利益的变化，显然他们更为关心。

　　还有，值得注意的是，不少发展商在政府规划的写字楼等综合或商业用地上开发了住宅产品，并在前一段时间实现了很好的销售。但由于改变现有规划用途，使该区域的长远发展受到一定影响。此次《物权法》专门强调住宅使用权自动续期的规定，加大了住宅物业与这种“冒名”的住宅产权物业的差距，可能会对购房客户的选择产生一定的影响。

　　第二，《物权法》关于征收补偿的相关规定，对于一线城市的影响不大，对二三线城市可能造成一定的影响。

　　《物权法》对征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，给予了更为严格和细致的规定，从而可以更好的保护广大人民群众的切身利益。事实上，对于北京、上海等一线城市来说，最近几年的征地拆迁补偿政策已经执行的比较严格，“拆迁难”已经成为了困扰房地产开发商的最大心病。《物权法》中并没有更为严厉的具体规定，因此对于一线城市的市场影响不大。然而，对于二三线的城市，特别是一些小城市来说，征收补偿的标准过低、执行不严的问题可能仍然较为突出，《物权法》将会对调整征地补偿行为产生一定的影响，阶段性的增加开发商的开发成本和开发速度，从而影响市场的土地和房屋供应量。不过，这种影响是给予失地农民和拆迁户更好的保护，对促进和谐社会，意义重大。

　　第三，《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的相关规定，界定了专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则，长期来讲对业主是有利的保障，但短期内可能造成部分公共设施的管理真空，需要高度注意。

　　“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。对小区内的车库、车位的归属有约定的按照约定，没有约定的为小区业主共有。”这些规定使得业主的利益更加清晰，真正得到了保障。长远来看，肯定会降低近年来高频度发生的物业纠纷问题。

　　但同时应该注意短期可能带来的负面影响，业主应当承担的责任，有可能在一段时间内出现真空。《物权法》对小区公共部分的产权给以了规定，保证了业主的“利”，但是从“责”、“权”、“利”对等的角度，还没有对业主的“责”和“权”给予更为明确的规定。业委会本来应该是维护业主共同利益的组织，但从目前来看，业委会在主体地位上的尴尬以及实际运行中的问题，需要高度重视。2006年北京发生的美丽园小区物业公司撤出的事件就是一个例子。公共部分的维护虽然归业主所有，但究竟如何维护，谁来维护，还有待商榷。也就是说，除了“利”的清晰外，还需要一系列配套法规的制定，解决“责”、“权”的问题。同时，要使一系列问题得到最终解决，仍需较长时间，把大家的社会素质和文明水平提高，达到共赢的结果。