“降价鲶鱼”搅动楼市

涨还是跌，买还是卖？楼市上空笼罩着迷雾。然而，随着万科这条“鲶鱼”最近频频以降价打折兑现“拐点论”，以及广州、深圳、北京等昔日“涨声一片”的城市稳步推进限价房新政，关于楼市未来走向的观点交锋渐趋平息，更多的人选择了观望与等待。2008，新的一年，对普通购房者来说，事实远胜于雄辩。

元宵节上海，看房的人多　万科这条楼市“降价鲶鱼”自去年底在珠三角率先搅动之后，如今在长三角也甩动了一下“尾巴”。

鼠年元宵节的上海，看灯的人少，看房的人多。一切皆因万科而起。这个在广州深圳掀起“杀价”风潮的中国领军房企，又开始在上海“洗盘”。

21日，春节前就被市场议论得沸沸扬扬的万科上海元宵节95折特卖正式举行。在约8个小时的销售活动中，上海万科推出的240多套优惠房源卖出了170多套，总销售额达2.57亿元。由于上海万科特卖的消息公开已久，从记者了解到的情况来看，购房者对此反应不一。当场签约的购房者比较满意。“相比这个楼盘去年的实际涨幅，现在这个价格我们还是能够接受的。”一对以折后约75万元的总价购买了万科花园小城一套两室两厅住房的年轻夫妇表示，“当然，现在8900元/平方米的单价最好能再降点。”还有人表示，虽然暂时没有购房计划，但还是订了一套，因为万科有3天无条件退房的规则，所以先订下来，不想买了再退也可以。不过也有人表示，这次推出的公寓房源都是未销售出去的“尾房”，位置不是太好，有的楼盘优惠房源太少，只有区区几套，房型也不是很合适，所以决定不买。

从去年12月至今年1月，万科已经在广州、深圳、成都、武汉等地率先进行“降价”销售，不少新开盘房源均以低于周边房价15%-30%的低价发售。全面的货币、信贷紧缩政策，似乎正在成为降价理论上的原因所在。

王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。知情人士告诉记者，王石的这番言论是在中城联盟的一次闭门会议上说的，尽管对此前自己所抛出的“拐点论”，他在公众面前多番解释，但这一次，在非公众的场合，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。

王石接受媒体采访时表示，万科对楼市的一个判断就是市场不可能持续亢奋，中国的改革模式是“自上而下”，房地产调控也是这样，企业必须“顺势而为”。不过，上海万科方面表示，元宵节的特卖会只是一次营销活动，是万科一贯奉行的“快速开发、快速销售”经营策略的体现，并非是公司为了加快回笼资金而降价卖房。至于月度销售数据也不能光与前一个月比，而是应该与去年同期相比，“事实上万科1月的销售面积和销售金额同比都增长了约11%。”

“上海万科降价销售一旦获得良好的业绩，很可能带来市场的跟风。如一些需要回笼资金的开发商也会进行打折促销，更多原先观望的开发商会调整楼盘价格后再上市，但一些市区优质楼盘则可能会观望下去。”佑威房地产研究中心主任薛建雄这么判断。

确实，在上海，万科这次就找到了“盟友”——上海绿地的老板张玉良，这家上海房企的领军者，似乎更能理解“拐点论”的真谛，于是，绿地旗下项目孝贤坊紧追万科，打折额度更是高达10%。

中小房企的新压力

一直以为清算土地增值税是雷声大雨点小，重庆港城房地产(集团)有限公司负责人余治发如今体会到了这句话的含义。他最近突然发现自己的企业在重庆地方税务局公示的欠税名单中赫然在列，而税种则是土地增值税等合计近500万元。

余治发的命运，无论在重庆还是全国，都不是个案。2月20日，财政部、税务总局、国土资源部联合下发了清查开发用地相关税赋的文件，而重庆只是这场即将开始的大清查中启动较早的城市，这座曾经激进的山城命运，正在预演全国房企将在未来承受的生存重压，刚刚开征不到一年的土地增值税，将成为命运杠杆的支点所在。

“国家税务总局多次出台系列税收政策和文件，做好土地增值税的清算工作，目的是引导房地产市场健康发展，并不会加重房企和购房者负担。”税务总局税政司人士告诉记者。但房地产开发企业却不这么认为。

“如果严格清算，很多中小型开发商都会倒闭。”业内人士指出，由于资金瓶颈，很多中小开发商都是引进有实力的开发商进行合作，这其中肯定会产生地产和物业的增值，如果这一部分严格清算的话，中小开发商也将担负大量的成本，这对于资金本就弱小的企业无疑是釜底抽薪。

也有专家认为，税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同，对有大量土地储备公司的利润水平有较大的影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，所付增值税也就更高昂。而部分本来资金实力不强的中小企业资金紧张的局面会更加严峻，这些企业的再投资能力将得到很大制约。由于中小房企大多是在二级土地市场上拿地，如果除开土地增值税，一个项目利润只有几百上千万元，很多开发商宁可选择放弃。“无利可图，将使开发商拿地的动机越来越弱。”而拿不到土地，对于任何一家房地产企业而言，都意味着是生命的终结。

各地楼市反应不一

随着调整的深入，深圳一手房市场出现了价量齐跌。深圳中原地产深港研究中心21日发布研究报告指出，1月深圳全市一手商品住宅成交均价为14737元，环比下降8%。全月成交2264套新房，共20.9万平方米，环比分别减少4%和7%。报告指出，在季节性消费转移与政策打压的双重影响下，深圳楼市的调整不断加深，尽管价格已经释放了调整信号，各项目都在采取积极降价措施，应对当前的市场压力，但是受到第二套房贷政策的影响，楼市表现还是十分冷清，在供应增加的情况下，成交量仍然低迷。

土地供应大幅增多、高档别墅项目入市增多，以及商品房交易量大幅减少、开盘项目、预售和开盘均价减少，这“两多三少”成为新年伊始，京城楼市最显著的特点。根据房地产交易管理网显示，2008年1月1日商品住宅项目批准上市套数为7858套，批准销售面积89.5万平米，商品住宅预售均价为13646元/平米。据中大恒基分析，商品住宅批准上市套数下降了35.2%，获准面积下降了34.6%，预售均价下降了15.2%。

在海南，几十年不遇的长时间阴冷，给春节黄金周抹上了一层厚厚的寒意。海南的“冷冬”与出现在长江以南的“雪灾”虽然挡住了许多人来海南岛旅游度假的脚步，却没有挡住岛外客户来海南购房的热情。与往年相比，海南房地产总的销售情况没有受到太大影响，特别是以三亚为代表的琼南地区销售情况明显好于琼北，并且出现火爆现象。据三亚市房地产协会提供的数据表明，今年春节期间，三亚市销售商品房面积为6万多平方米，比去年同期超出1万多平方米；销售房屋数为681套，比去年同期增加19套。购买的客户主要来自北京、上海、浙江和东北地区。其中北京、上海、浙江为高端客户，东北为中端客户，中小户型房比较受欢迎。

除了价格，各地陆续推出的一些房产新政也引人关注。

继广州首个限价房项目正式开售后，2月18日至2月29日，《北京市限价商品住房管理办法(试行)》、《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》在北京建设网上公示。南京亦于2月21日发布了南京“两限房”供应政策调查表，就“两限房”的政策公开征求市民意见。此举一出，媒体皆兴奋：限价房，要来了。此前，在建设部的会议上，建设部副部长姜伟新指出，“要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，大胆探索。”从了解的情况看，地方解决中等收入家庭住房困难的办法，目前主要有两种，即限价房和经济租用房。一些地方通过“政府扶持、市场运作”的方法发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题，符合国务院文件规定的精神。他们运用市场机制和政府指导相结合的办法确定房屋出售价格，然后从土地出让开始完全市场化，建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭。在姜伟新看来，建设部对现阶段我国住房政策基本上有了一个比较明确的政策取向：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

在哈尔滨，为满足广大中低收入家庭的基本住房需要，今年该市将叫停别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住宅土地供应，通过基础设施、绿地、广场等建设，带动住宅建设。据介绍，2008年哈尔滨市将重点满足以工资收入为主要来源的居民的购房需求，重点建设造价相对较低的普通住宅，计划新建普通住宅1800万平方米左右，其中套内建筑面积90平方米以内房屋将占开发总面积的70%以上。

新华时评：期待“限价”能拉住快涨的房价

引发强烈关注的广州市首个限地价、限房价的商品房，又在申购者弃购之后，引发了热烈的讨论，人们期待包括“限价”在内的种种调控措施能真正拉住不断快涨的“房价”。

全国不少地区都加大了建设限价房的力度。北京市已圈定了限价房用地，天津2008年全市计划新开工建设限价商品住房100万平方米，连地处西北内陆的甘肃省兰州市也计划首次开建100万平方米限房价、限户型面积的“两限房”。

记者从建设部门了解到，限价房是一项帮助中等收入家庭解决住房困难的政策。这项政策不属于指令性政策，而是一项指导性政策。与政府主导的经济适用房等保障性住房不同，限价房更重要的是在市场化操作中体现政府的调控意图。例如，政府在出让土地的过程中通过限地价等方式予以体现。

在房地产市场需求持续旺盛，商品房供应难以满足的情况下，如何首先满足居民自住性房屋需求，成为政府面临的当务之急。限价房的真正意图，是打压投机性需求，控制不同收入人群房屋需求的层次和结构，是解决房价这个民生难题的一种新尝试、新途径。

更严格的土地审批，第二套住房首付比例的提高，加之保障性住房建设力度的加大，以及限价房在一些地区的开建和销售，这一系列宏观调控政策对平抑房价的快速上涨起到了一定作用。作为楼市风向标的广州、北京、上海等地的房价都出现了增速放缓迹象。

“限价房”缺乏可借鉴的经验，许多地区正在结合当地房市的实际，制定具体的实施办法。希望相关部门在政策的具体落实中多花工夫，让良好的政策意愿真正化为实际的民生改善，使“限价”能拉住不断快涨的房价。