房价飞涨是六种势力搏弈的结果

    近年来，房地产市场的主旋律有两个：一是飞涨的房价，二是对房价飞涨的争论。在争论中，公众将矛头指向了房地产商，指责他们是制造房价飞涨的幕后黑手，是逼迫老百姓拿着血汗换水泥、拿着金砖换板砖的商业窃盗。

    但是，对于公众的指责，房地产商的态度一向鲜明：房价飞涨不是他们造成的，或者说不完全是由他们造成的。

    客观的地说，房地产商的说法是对的。在一路飞涨的房价背后，我们可以寻见六种势力的影响。

· 参与房价搏弈的六种势力

    第一种势力是政府，尤其是地方政府。长期以来，房地产已经成为大多数地区的经济引擎，房价也已经成为地方经济发展的温度计。正是因为地方政府与房地产商都可以在房价上涨中得益处，所以房价上涨始终得到了大多数地方政府的强力支持。以青岛为例，由于前任市委书记（已被中央查处）支持高房价的发展导向，结果在短短三年内，青岛的房价上涨了近1倍。

    第二种势力是税务部门。长期以来，房地产已经成为地方税收的主要来源之一。建筑商建房要交税，开发商卖房要交税，公众买房也要交税。房价上涨越多，税自然收得越多。所以，面对房价的上涨，税务部门向来是乐观其成。

    第三种势力是金融部门。在银行眼里，房地产企业的贷款和个人买房贷款是最良好的金融产品。如果说，面对上涨的房价，房地产商是坐享其成，那么银行就是坐享其利。

    第四种势力是房地产上下游的资源供应机构。从政府的土地使用招标到各种建筑原料的制造，从建筑设计商、建筑商到销售代理商、广告商，每个环节都盼望着房价最好能一路涨下去。

    第五种势力是公众自己。公众一方面在声讨高涨的房价；另一方面又在“买涨不买跌”的消费心理驱策下，争先恐后地拿着金砖换板砖。有一位房地产商曾经坦率地说：“现在人们不是在买房，是在抢房。如果你换在我的位置上，你是涨价还是降价？”

    第六种势力是房地产商。作为住宅产品的制造商和供应商，他们的商业立场自然是“做涨不做跌”。在商业利益的驱策下，房地产商成为了房价增长的造势者和各方势力的串联者。换句话说，没有房地产商的商业作弄，房价也会上涨；但有了房地产商的商业作弄，房价就涨到了无良的程度。

· 各方势力的立场正在发生变化

    随着房价的持续走高，六种势力的搏弈立场正在发生改变。

    第一，中央政府的态度已经从支持转为反对。近两年，中央各部委多次联手，对房地产市场进行政策性调控，并且取得了一定的抑制效果。

    比较起中央政府的态度，地方政府的态度则表现出暧昧的多元化趋向。经过分析和归纳，我认为，目前地方政府对房价的态度大致分为三种：

    1 在居民购房压力指数大于房地产对地区经济的贡献率时，地方政府对房价会采取坚决的抑制态度。这是因为居民购房压力过大，一方面会使内需受到严厉抑制；二方面会对地区的产业结构产生恶劣影响；三方面地方政府为消除房价上涨的消极影响，需要额外花费巨大的社会福利成本和社会管理成本。这样一来，房价上涨给地方政府带来的只有坏处、没有好处。所以，地方政府会坚决地抑制房价的上涨。目前，上海和广州就属于这种情况。

    2 在居民购房压力指数等于房地产对地区经济的贡献率时，地方政府对房价会采取维持现状的态度。所谓维持现状，就是将房价的增长速度控制在居民购房压力的耐受范围之内。但是，这些地区的房地产商往往会刺激市场，使房价的增长速度大过政府的期望值，让政府倍感压力和难堪。目前，北京、深圳等多数一线城市就属于这种情况。

    3 在居民购房压力指数等于房地产对地区经济的贡献率时，地方政府对房价的上涨会采取鼓励的态度。于是这些地区的房价就会一路疯涨。现在的沿海中小城市大多处在这种情况。

    第二，税务部门和金融部门的态度已经从整体支持转向结构调控。用通俗地话说就是——

    以前，房地产相关税收是税务部门的重要税收来源，房地产商也就自然不自然地享受VIP待遇。现在，随着其它税收来源的增长、以及房价上涨对其它税收带来的不利影响，房地产商的VIP待遇已经被取消。

    在金融部门也是如此，与房地产相关的金融产品在银行业务中所占比例越来越大，以及楼市泡沫带来的金融风险，使金融机构变得警觉起来。这就是为什么在历次调控中，央行都采取积极支持态度的原因。

    第三，房地产商和房地产上下游的资源供应机构是房价上涨的支持者。但是，由于在房价上涨过程中所分得的好处有多有寡，造成他们的支持程度有高有低。

    最支持房价上涨的是房地产商。这不仅是出于对高利润的渴望，也出于对成本控制的恐惧。20年来，由于房价的涨幅始终高于成本的涨幅，以致在大多数房地产企业中形成了粗放式经营的流弊。一旦失去了房价上涨的支持，粗放式经营带来的高成本运行，就会压得房地产商喘不过气来。所以，房地产商是最不愿意看到房价增幅下降的。

    第四，在公众方面，一部分人正在吃掉另一部分人的住宅资源。

    无论是哪个阶层的公众，肯定都不希望房价就这么一直涨下去。但是，对于那些先富起来的人来说，他们承受的购房压力指数要远远小于中下收入阶层。因此，他们对住宅的刚性需求与中下收入阶层对住宅的刚性需求形成了矛盾。在这种矛盾中，房地产商更乐于满足富裕阶层和中产阶层的住宅需求。这样一来，一个地区的住宅资源便会出现严重的结构失调。通俗地说就是：先富起来的人在吃掉尚未富起来的人的住宅资源。

    归纳上述分析，可以得出这样的结论：房价是涨还是跌，是六种势力相互搏弈的结果。在未来一个时期内，有的地区会止涨，有的地区会小涨，有的地区会大涨。

    但是无论如何，房价的无良增长必然会给我们的社会经济和个人生活带来巨大危害。那么，究竟都会带来哪些危害？——请看《关于房价的思考之一：房价上涨的六项致命危害》。