《物权法》之物业篇：小区业主可否炒掉物业公司？

■虚拟法庭

美然动力社区是北京一个较大的居民小区，社区聘请的物业公司为美晟物业，但双方就收费问题始终无法达成一致。2004年8月，美然动力社区在业主委员会正式成立后，重新聘请了新的物业公司，但原物业公司却以种种理由拒绝撤出，双方打起了官司。

经过法院二审程序，法院判决业主委员会胜诉，要求美晟物业公司交出产权清册，撤出小区。得到判决后，美晟物业仍以部分业主未交纳物业管理费为由拒绝撤离，并擅自停止物业服务，停水、停暖，致使矛盾进一步激化。

2006年1月17日，朝阳区法院强制执行，美晟物业公司撤出小区，四方佳园物业公司临时托管小区物业。

不想，2006年2月初，刚入驻小区不久的四方佳园物业又因收费问题选择了离开，导致小区物业再度陷入困境，小区内出现垃圾成山，无人管理的状况，居民生活受到严重影响。后经政府多方协调，昆和景乐物业公司被小区业主委员会选聘为临时物业公司，小区秩序恢复正常。

■专家说法

出场专家：任成印，河北经贸大学法学院民商法教研室主任，民商法专业硕士生导师，中国政法大学法学硕士，副教授。

专家观点：北京市美然动力社区的物业管理纠纷，本质上属于物权纠纷。《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”

由此可见，小区业主是小区的主人，物业公司是接受业主委托管理小区事务的服务公司，物业公司是为业主服务的，不是凌驾于业主之上的管理者，这是《物权法》对业主和物业公司关系的基本定位。

因此，业主有权通过业主大会决议解聘或者选聘物业公司，这是业主拥有的排他性权利。

在具体程序上，《物权法》规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

这是一个双重标准，通俗地说，只有投赞成票的业主既在人数上超过半数，又在建筑面积上也超过半数时，选聘或解聘物业公司的决议才能生效。

■名词解释

业主委员会：是按照《物权法》的规定由业主大会选举的代表全体业主行使小区管理权的常设代表机构。

物业服务公司：是接受业主委托管理建筑区划内建筑物及其附属设施的专业性服务公司，物业公司在服务过程中应接受业主的监督，业主有权撤换不合格的物业公司。

■相关法条

《物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

《物权法》第八十一条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

《物权法》第八十二条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。