松江103平方米房售25万元 小产权背后的大问题

【宣传片】

小产权房，房产证缺失背后的交易。

(为什么没有产证啊?)集资房。

小产权房，风险和价格的博弈。

有了价差的空间就有了它存在的可能性。

“小产权”背后的“大问题”，敬请关注本周四晚十点档《经济观察》

【记者出镜】

欢迎收看《经济观察》。在全国房价持续走高的同时，一种以“低价”为卖点的小产权房成为社会关注的焦点。不过小产权房并不仅仅等同于低价，这样的“小产权”背后有着很多“大问题”。今天的节目，我们就一同去调查一下上海的小产权房。

【解说】

小产权房一般都在城乡结合部，位于比较偏远的地区。记者在网上进行了搜索，在某二手房交易网站上看到了这样一则房源出售信息，位于松江叶榭镇的世纪花苑，103平米的2房2厅1卫售价25万元，房主在房源描述中清楚地写道：大产证房，不能贷款。可上市交易过户。这个“大产证房”是不是就是我们寻找的“小产权房”呢?记者驱车前往暗访。

世纪花苑靠近高速公路出口，占地面积很大，前后临近开发了有四期楼盘。记者进入最新的第四期楼盘的售楼处，询问楼盘的信息。售楼人员很警惕地表示该楼盘只出售给叶榭镇当地人，没有房产证。

【暗访】售楼人员

这是动迁剩下的，还有一点点。你们是哪里的?上海的?

(上海的。)

我们一般只卖叶榭的。

(这里房产有吗?)

没有产证。

(为什么没有产证啊?)

集资房。

【解说】

这种集资房其实就是小产权房的一种。我们通常所说的小产权房，其实就是指建造在集体土地上的房子，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权往往也就被解释为没产权。在上海，这样的房子也被称作红证房

【采访】上海汉宇地产顾问有限公司　范伟国　常务副总经理

我们上海一共有三种房地产权证，一个就是绿证，一个就是黄证，一个就是红证，那么绿证我们大家知道它是国有土地出让的土地上面造的房子，它可以通行的，按照交通规则它可以通行的。黄证是划拨土地上造的房子，它是要缓行的，有时候你要停下来，要补地价，只有红证它是禁止通行的，也就是说你不能再上市交易了，它只能在同一个经济区里面，也就是说集体经济同一个圈子里面你可以做转让。

【解说】

因为建造在不同性质的土地上，使得小产权房明显区别于一般的商品房。它没有房产证，只能在集体内部转让交易。其实，这样的小产权房从中国实行二元制土地政策之初就出现了，绝大部分农民的住房都是小产权房。但是就在两年，小产权房开始成为一种全新的现象。

【采访】嘉凯行销　林戈　运营总监

现行的所谓一个小产权房，事实上它是一个核心的行为就是说是城市的开发商占用了集体所有的土地，那么就是把这种，所谓的过去集体所有的不可以开发，所谓产权房的土地占用了之后，用来开发了一些住宅房，然后把它的使用权转让给城市居民的，这么一个现象，我们称之为小产权房的一个现象，事实上它是没有所谓的产权的，应该说到目前为止，所有的小产权房都没有相应的一个产权证。

【解说】

没有产权的小产权房开始成为市场上的香饽饽，在记者表示了强烈的购房意愿之后，售楼人员表示，只要是经过镇上的熟人介绍，就可以出售。

【暗访】售楼人员

那么你叫买的人认识的过来，我们卖一套给你，也不要紧的。

(只要认识的人带过来就可以吗?)

对，买过的人，认识的人介绍过来，一般我们对外不卖。

【解说】

原本只能在集体内部交易转让的小产权房，只要熟人介绍便可以公开出售给所有人。记者询问该楼盘的二手房的信息，售楼人员很直接告诉记者：买二手，也可以。

【暗访】售楼人员

(我看到他有二手的房子，我能买吗?)

买了倒也无所谓的，可以的，我们现在叶榭人不允许我们对外卖出去，你们买二手的也可以。

【解说】

随后记者到附近的一家中介，这样的小产权房挂牌的不在少数。中介的工作人员告诉记者，因为没有产权，这样的房子转让起来更方便，还不缴税。

【暗访】中介

(这个房子我们买了能转让吗?)

可以转让的呀。

(可以转让，是吧?)

可以的。

(方便吗?因为它没有产权。)

我们这边都没有产权，就是到那边公证了呀，可以过户给你的。

(过户啊?)

对，他会另外跟你们签一份合同的。

(到律师那边过户?)

对，对。他把原始的资料全都给你，重新再列一份合同。

(转让容易吗?快不快?)

可以的，快的。

(买的人多吗?)

多的，上海很多人都在这边买房子呀，也不是在我们这边交易，在律师那边交易的。

(你们这边做什么呢?)

我们这边把你们带过去，手续全部弄好。

(那么过户的费用大不大?)

那边的公证费，律师费100块，各出100块，就是200块。

(你们这儿呢?)

我们这儿就是一个中介费。

(什么税费要不要交?)

这一点就是没有房产证的好，没有交税费什么的。

【解说】

在实际过程中自由交易的小产权房，使得法律对它的限制变得形同虚设。城里人开始纷纷青睐这种农村的房子，其中一个最大的诱惑，就是看得见的价差。

【采访】嘉凯行销　林戈　运营总监

在相应的情况下，集体所有的土地它不经过所谓的招拍挂的过程，他获得土地的成本非常低廉，同时它又跟城市的距离已经随着城市范围的扩大，跟城市没有什么距离了，在这种情况下相当于可以住在城市里享受几乎是零土地成本的这么一个房屋，这个时候就出现了一个市场上，我们称为很大的一个价差，这个时候有了价差的空间就有了它存在的可能性。

【解说】

一般来说，建造在国有土地上的商品房，土地成本在整个楼盘成本中要占到三成多。而建造在集体土地上的小产权房就几乎没有什么土地成本。这样一来，一条马路两边，房价相差40%甚至是50%的现象也不足为奇了。就拿记者暗访的世纪花苑来说，附近具有产权的房子每平米的价格都要在4000多元，相比较下来，世纪花苑每平米2360元的均价就显得很有吸引力。就在这样的价格的驱动下，小产权房在房价日渐升高的楼市中受到热烈追捧。

【采访】上海市建纬律师事务所　宋安成　律师

北京这个小产权房已经占到了所有出售房源的18%，就是1/5，占到这个比例，并且它的形式与商品房，公寓式的商品房为主，就是一个小区一个小区开发，比如说在北京的通州，一个小区连一个小区都是那种小产权房，都是集体组织建的。(淡黑)

【记者出镜】

一般我们购买房产，都会得到一张这样的房产证，证明这个房子是你所有，得到法律的保护。那如果购买的是没有这张房产证的小产权房，究竟会产生怎样的风险呢?

【宣传片】

小产权房，风险和价格的博弈。

像产证、配套设施这些方面的缺陷已经所有所有体现在我们的房价里面了

小产权房，买还是不买?

归根结底就是一句话就是你买了一辆本不属于你的东西

小产权，大问题，《经济观察》敬请继续关注。

【解说】

要说到小产权房的风险，就不得不提到房产证对于一般的购房消费者的意义。

【采访】上海汉宇地产顾问有限公司　范伟国　常务副总经理

我国现有的所有法律，包括我们即将执行的物权法，都明确规定不动产它是要登记为公示原则，你这个房子如果没有登记就不能抵抗第三类，我举一个不太恰当的例子，举一个例子，如果我们买了一辆人家偷来的自行车，是个脏车，尽管价格很便宜，但是一旦发现给公安机关发现你是脏车的话，它就要充公的，也就是说你得不到法律的保障。

【解说】

但在记者的暗访中，没有房产证被售楼人员说成了不值一提的小事。因为他们的房子能提供镇政府盖章的合同。

【暗访】售楼人员

他们都是合同卖给你的，好像只有一张纸头就行了，我们的集资房反正由镇政府来盖章的，有一张合同的。

(就拿个合同?)

对。

(这个没有保障的，是吧?)

这个没有什么大的事情，反正房子是你的就是你住下来就行了，反正是你的，没人敢要的，是不是这回事啊?

【解说】

那么这个政府盖了章的合同，是不是能起到法律保护的作用呢?

【采访】上海市建纬律师事务所　宋安成　律师

这个合同如果纯粹从法律的角度讲，纯粹是一个无效合同，合同是没有效力的，因为你买卖是不合法的，/　《中华人民共和国土地管理法》明确规定只有农村集体组织成员才能对这房子拥有产权，才能拥有这样的房子，你作为城市户口，你去拿这套房子，从法律上讲，就是根本是无效的，你交易的标底，举一个比较直白例子，就是说你买的是违法的产品，产品本来就是违法的，

【解说】

记者又前往松江石湖荡镇的一个名为恬润新苑的楼盘。这个被称为动迁房的楼盘除了几栋多层公寓外，其余都是连排别墅和复式公寓，均价每平米在2500元到3400元不等。也就是说花上个70多万，就可以购买一栋连排小别墅。更让人心动的是，售楼人员还承诺，三到五年可以办出房产证。

【暗访】售楼人员

这三到五年里面你转手来卖可能是有一点风险，因为毕竟这个还没有房产证，但是等产证下来了你买卖就完全没有任何问题，而且产证下来之后，这个房子已经升级到正规的商品房了，以现在的价格买是绝对合适的。

(你们会不会出一个合同说等于保证我五年内肯定会给你一个产证?)

这个我们合同上是不标明的，因为这个大家都知道规定，如果我们在合同上写明了这个期限，因为合同是跟政府签的，政府不可能告诉你说你几几年几月几号买的房子，我几月几号给你办房产证，它不可能细致到，因为政府也是一个一个地区来的，说不定这个地区很快，它马上给你办好，说不定你这个地区是最后一个，就是五年。

(会不会到五年到六年还办不下来?)

这里有1700多户，还办不下来就不是你一个人的问题了。

【解说】

只要等上个三到五年，就可以办出房产证，这样的说法真的可信吗?

【采访】嘉凯行销　林戈　运营总监

它面临着两个问题，第一个就是土地的问题，土地现在是集体土地，你还没转成国有土地。第二个，转成国有土地之后你已经事先建好了，那么你所有的规划审批建设的流程你从哪里来?/　我觉得，就是说这种承诺从目前的任何一个现有的政策和法律的角度来说都是不成立的。土地也没变，也没相应的流程，我不知道他所谓的产证从何谈起来。

【解说】

另外，没有房产证也使得小产权房的正常交易买卖失去了法律保护的依据。记者在中介就看到，漫天开价，随意转手是小产权房交易中最常见的。

【暗访】中介

投资在这边的多，人家多的买七、八套。

(买了以后呢?再抛?)

前面合同一签，后面就在我这儿挂牌，比如说23万买下来，他马上挂牌25万，24万也卖，24万5也卖，低于24万就不卖。/　他买下来就放在我这儿挂牌，全部由我帮他操作。

【采访】嘉凯行销　林戈　运营总监

事实上很多买小产权房的人，因为他也不受到现行的产权交易制度的限制，所以他是可以通过无限次的转手来获利的，/　像我了解到北京有些人是通过三、四十次的买入在小产权房获益不菲，半年时间就获得几千万的收益，这是非常非常可观的一个数，因为他交易不受到现行法律制度保护，同样也不受到现行法律制度的限制。

【解说】

这样不受法律保护的小产权房在交易过程难免会引发很多纠纷。而其一旦发生拆迁，更是得不到任何补偿。此外，小产权房在房屋质量和配套设施方面都得不到保障。就拿记者暗访的恬润新苑来说，虽然是高档的别墅楼盘，但是住户住进去以后，恐怕还需要抗煤气罐。

【暗访】中介

水电都没问题，但是我跟你讲清楚，就是咱们这里煤气不是管道煤气。

(没有管道煤气吗?)

对。

(这个为什么?)

这边还没通过来，要看市政府怎么配套的。

【解说】

不过对于小产权房的风险，售楼人员则很直白的说，所有的风险都已经体现在房价中了。

【暗访】售楼人员

像产证、配套设施这些方面的缺陷已经所有所有体现在我们的房价里面了，否则也不可能是这样一个房价。就是说它前期就是这样一个状况，所以它就是这样一个房价，以后升值的空间还是蛮大的。

【解说】

其实，绝大多数购买小产权房的人或多或少都是了解这其中的风险的，只不过很多人都抱着法不责众的心理侥幸对待。

【采访】上海市建纬律师事务所　宋安成　律师

第一种心态就是说我买了就是自己住的，比如北京这种现象就比较普遍，他认为居住权利，按照我国宪法的规定，居住权利是老百姓一个基本的权利，不可能政府随意地去剥夺，就这一套房子，我买了就住进去了，我一家老小都在里面，不怕政府去拆，这是一种心态。另一种心态就是说经济条件比较好的，我就在郊区买一套房子，我就冒这个风险，你政府拆就去拆了，大不了收不回来成本了，或者浪费了一笔钱，他有这个经济实力。

【解说】

但是不管是自住还是投资，购买小产权房本身就得不到法律的支持。更不要说之后产生的问题和纠纷了。

【采访】上海汉宇地产顾问有限公司　范伟国　常务副总经理

包括我们的房地产登记条例，我们即将要修改的城市房地产管理法，包括我们现在国务院即将要发行的房屋登记条例，那么10月1号要执行的最大的一个法律，就是基本法，《物权法》，所以这些法规上来看都不支持你这个小产权房，你的合法性。那么既然没有合法性，你买这个房子肯定风险很大。归根结底就是一句话就是你买了一辆本不属于你的东西，没有你的名称，也不属于你的东西，你买了这样一个东西，它的风险就在这里，很明显。(淡黑)

【记者出镜】

小产权房的风险显而易见，小产权房的价格优势也引得无数人尽折腰。在房价一路上涨的今天，到底该不该给小产权房松绑的争论也越来越激烈。小产权房，该何去何从呢?

【宣传片】

是破坏市场的杀手，还是平抑房价的标兵?

商品房价格还是跟着市场走，不是因为小产权房

是一拆了之，还是区分对待?

政府要保证低收入阶层的居住调整，然后有一个并轨

小产权，大问题。《经济观察》正在继续

【解说】

6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。与此同时，北京全面叫停;西安强制拆除;郑州集中查处;广州定为违章建筑。一时间，小产权房成为众矢之的，人人喊拆。

【采访】上海汉宇地产顾问有限公司　范伟国　常务副总经理

现在如果说没有给它一个命令禁止的话，再任意发展下去的话，我觉得对整个商品房市场来说也是不太合理的，对整个市场来说也是不和谐的。

【解说】

与此同时，另一些声音也开始为小产权房辩解。认为小产权房的兴起是房价居高不下，低收人群买不起房的必然结果。也有人认为“小产权房”是房地产市场的有益补充，能够有效抑制房价过快上涨。不过对此，专家解释小产权房的低价并不能影响到整个楼市。

【采访】上海汉宇地产顾问有限公司　范伟国　常务副总经理

有些人想把小产权房，因为房价比较低，是不是可以影响到我们整个商品房市场的价格，我觉得这是绝对不可能的，因为商品房价格还是跟着市场走，不是因为小产权房，因为小产权房毕竟不是主导市场的一个范围，它是很小的一部分，并且它还是属于一个，说得难听一点，它是属于违章建筑，违法的一个产品，违法的产品，你不能进行交易的。

【解说】

不论观点如何，怎样妥善解决小产权房的问题被摆在了整个房地产市场面前。因为涉及到老百姓的切身利益，多数的观点都支持通过市场调查区分对待，不要一刀切。

【采访】上海市建纬律师事务所　宋安成　律师

说如果是建的一些公寓，适合于中低阶层去住的，那么我认为政府以后可能会和廉租房进行并轨，因为现在政府要保证低收入阶层的居住调整，然后有一个并轨，或者转化为廉租房，或者转化为经济适用房，/　让它规范化、合法化，这是一个走向。另外一个走向，我认为对于一些纯粹的投资型的小产权房，比如说别墅，一些厂房，我认为是可能政府会拆掉。

【解说】

此外，也有专家提醒。要解决小产权房的问题，也要注意对利益受到侵犯的集体土地上的农民进行适当的补偿。

【采访】嘉凯行销　林戈　运营总监

因为我们知道这种小产权的获益者不是农村，获益者是城市居民买了便宜的房子，开发商获得了暴利，可能还有一些机构获得了一些暗箱操作的成本，但是农民是没有任何好处的。就是说他是土地的真正拥有者，却没有得到任何的获益，这使我觉得极大的不公平。我个人认为从本质上来看，所谓的小产权房如果单独地去推动它，肯定是有问题的。如果说有相应的配套，就是对这种失去土地，或者是土地利益受到侵犯的集体，有相应的补偿，我觉得还是可以考虑一下，因为这个要做一个对等的补偿。

【记者出镜】

前不久，国家土地副总督察甘藏春就目前普遍关注的小产权房问题作出回应。他表示，对于农村集体建设用地的流转问题，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。有了法律法规的规范，才能从根本上解决小产权房的问题。好，感谢您收看，我们下期同一时间再见!