业主拒缴物业管理费 实属无奈的维权之举

市区某小区业主委员会

应该说，业主对接受物业服务，依法交纳物业服务费的意识已基本形成，也能自觉缴纳物管费。无故不缴物管费的，只是极少数人。

但是，业主在合法利益受到侵害，在交涉无果、反映无效、诉讼太难的情况下，经常会采取拒缴物管费的办法，这是一种迫不得已的维权之举。

现阶段出现物管缴费矛盾纠纷的主要原因有以下几种：

一是业主入住后碰到的房屋质量、配套设施、绿化等问题较多，发现与规划设计不一致，特别是与房屋促销的宣传、承诺的差距较大，认为开发商损害了自己的合法权益。而小区的物业公司很多是由开发商组建的，存在“父子”关系。平时都由物业公司出头露面，本该找开发商解决的问题，只得找物业公司，物业公司又往往是推而不解决，业主只能采取拒缴物管费的办法来应对。

二是物业公司服务与业主缴费也是商品交易关系。物业服务不到位、服务质量差，业主认为质价不符，“奔驰的价格，夏利的服务”，业主无奈之下，当然拒交物管费。

三是物业公司不依法移交物管资料、物管用房，擅自占有属于全体业主所有的公共用房、共用区域和配套设施等，侵占了业主的合法权益，而且财务收支不公开或不真实，业主要求归还属自己的合法权益而遭拒绝，业主无奈之下只得采用拒缴物管费的办法来抗争。

四是业主与物业公司之间对收费标准达不成统一的意见。物管公司认为自己亏损，要求或擅自提高收费标准，业主不接受，表面上看起来也是业主未缴费，于是，有人就给业主扣上了“不缴费”的帽子。

五是物业公司与业主个体之间的问题（如遭窃、渗漏等）。业主认为自己利益受到侵害而拒缴物管费。

六是诉讼成本高，周期长，且一打官司往往是业主败诉，业主不到万不得已不愿走诉讼维权之路，采取拒缴物管费的做法被认为是既主动又便捷的办法。作为业主在处理物业管理矛盾纠纷过程中，始终处于弱势、被动的地位，要维护自己的合法权益相当困难，只好采用拒缴物管费的方式对抗。

我们小区的多层住宅业主也被人扣上了“不缴费”的帽子。事实上，2004年物业公司以严重亏损为由，未经业主大会讨论，要将物业收费标准提高60%，业主不接受，业主按原签订合同规定的标准缴费遭拒绝，结果业主成了被告。经过一审、二审，业主胜诉，按原合同标准缴费，335户业主有319户都缴了费，缴费率为95%。未缴的业主，有的因房屋渗漏未得到修理或房屋尚未交接，有的因物业公司安装烟囱影响业主健康，还有的是物业公司的关系户。

近些年来，对物业收费矛盾纠纷，有人只是指责业主不缴费，不管物业公司服务质量的好坏，更不管业主的利益是否受损；还有人只看物业公司财务年报，就认为物业企业处在亏损边缘，把原因归结到物管收费标准低、收缴率低上。这是没有认真调查研究，只看表面不看本质所致。如果物业公司都是亏损，那么怎么解释金华市区1998年成立首家物业企业，到2005年发展到68家这个事实呢？

要解决“服务不到位，拒交物管费”的问题，最关键的是要依法办事，从房地产开发、商品房出售，到物业管理服务都严格监督管理，既要维护开发商的利益，更要保护业主的合法权益，发生物业矛盾纠纷时，应依法、公正、实事求是地处理。