全国楼市都在降温 加速推盘开发商只为跑得快

在冷清的市场上，等得起的只有买家。

　　大多数购房者还在观望，楼市“拐点”究竟拐多大，身陷其中的地产商已经等不起了。

　　在纷纷采取降价促销的行动后，身处二线城市的南京、重庆、成都等地的开发商在2008年新春伊始加快了开发节奏，千亩级大盘不断涌现。

　　大量推盘，比的就是速度，就像那个古老的故事中所说，同样被老虎追，不一定要跑过老虎，比别人跑得快就行。

重庆开发商：以攻为守

　　身为重庆一处新楼盘的营销总监，陈红正在为制定2008年新的销售计划犯愁。

　　按照惯例，这样的计划早在上一年年底就该做好了，但现在她不得不再三思量。让她犯难的不仅是楼市的降价风，更大的威胁来自于当地各大开发商的竞相放盘。“照目前的形势看，重庆的新盘推出量将创下历史新高，大家都在拼市场”。

　　按计划，山城重庆今年新建的住宅总建筑面积将达到3000万平方米左右。在这次推盘潮中，主要“推手”多是腕级人物。富力地产（行情,资讯,评论）（2777.HK）在重庆占地3800亩的富力城项目，中海地产（0688.HK）于去年11月以75亿元天价竞得的800亩弹子石项目，以及鲁能地产新推出的1800亩大盘“领秀城”均名列其中。

　　“楼市前景尚不明朗，要在如此众多的新盘中实现销售突围绝非易事。”陈红说。

　　山城重庆集中推盘潮，只是内地楼市的一个缩影，开发商抢先出招，大量推盘，比的就是速度。

　　同为西南重镇的成都，在这轮推盘潮中也是主角。根据成都市建委的统计，仅在2008年1月份，该市核准开工的项目面积就在450万平方米以上，比去年同期增长近八成。此前成交还算兴旺的成都楼市，去年总的销售面积也不过2000多万平方米，今年的市场不容乐观，但开工面积却远在去年之上。信和（0083.HK）、中海、新鸿基（0016.HK）、雅居乐（3383.HK）、和黄（0013.HK）等巨头，都将推出数百亩的大盘，这些大盘在之前的土地争夺战中无不名噪一时。

　　处于降价风暴中心的上海，开发商推盘速度同样惊人。仅在2月中的一周时间（2月18日~2月23日）就新增商品房面积7.56万平方米，环比增幅达到90％以上。南京、武汉、昆明等城市今年的新开盘面积增幅也在60％以上。

　　“就进度而言，开发商今年的新开发数量和体量都是近年来最高的。”嘉联地产分析师刘智勇说，开发商加速推盘，这些楼盘与政府大力推广的限价房等政策性楼盘几乎同时亮相，两者虽定位不同，但市场将更加拥挤热闹。他认为，在经历了几个月的观望后，刚性需求的置业者已积蓄了较大的能量，一旦市场供应充足，价格明显回落，如果没有新的调控政策出台，再加上即将到来的“春交会”等传统楼市旺季等因素，市场或许会局部回暖。

乱市猛药

　　各大开发商竞相加速推盘并非争夺市场这么简单。重庆智尊地产顾问机构总经理刘维屏认为，之前开发商要想获得更高利润，“囤地”是最好的选择。但金融从紧后，开发商不得不变招自保，毕竟“此一时，彼一时”。

　　记者了解到，中海重庆公司在今年1月份与销售部门签订“2008年经营管理目标责任书”中新增了重庆南滨路弹子石地块的销售任务，该地块刚刚在4个月前拿下，现在就急于面市，出乎大多数市场人士的意料。中海地产重庆公司总经理石波云表示，加速推出该地块，仅仅是为了实现中海2010年领军重庆地产市场的目标。“市场在变，开发的节奏也要变”。

　　但刘维屏透露，重庆弹子石这种“地王”级的地块一般是分三到五期向政府交纳土地出让金，在宏观调控后，加速开发可以尽快回收资金，打资金流转的时间差，“一边收钱一边交钱”。

　　“被卡住了钱脖子后，谁都在想办法。”刘智勇认为，万科等地产龙头近期实施的降价放盘，就是资金紧张的最好明证。“一方面是可以缓解流动资金短缺，另一方面也可以为今后继续拿地筹措资金。”

　　对中小房企来说，加速开发更是救命稻草。“不动工就没楼可卖，每天还要缴纳各种费用。”重庆一家小型房产公司总经理告诉记者，现在从银行基本贷不出款来，“如果不能及时开工，拖久了就会被政府收回，现在想办法推盘，即使行情没有去年乐观，只求卖点算点。”他说，谁都明白喝水之前先挖井的道理。

　　“在各地楼市成交仍较低迷的情况下，开发商如此集中的放盘，可能会导致房价再度下滑。”刘维屏表达了他的担忧。

　　但开发商显然对此心中有所准备。“只要达到30％的销售率，大多数开发商就能收回开发成本。”陈红认为，以目前市场成交量逐渐回升的态势看，大多数新盘要达到这个销售比例并非天方夜谭。“如果闲置过多，主管部门肯定不会坐视不管，宏观政策自有调节。”她认为。

“跑得够快就可以飞起来。”金融“从紧”之后，习惯了靠银行资金生钱的开发商，开始意识到了现在是在与时间赛跑。

相关新闻：南京特价房一口价4500元/m2

　　江北的楼盘又降价了！在年前已经打出94折优惠幅度的旭日上城，昨天又突然宣布：“3幢320多套房子全部一口价：4500元/m2！”这比原来的核价5000元/m2要整整便宜500元。这枚降价“炸弹”，是江北楼盘的倾销还是别有用意？会不会导致江北楼盘整体“大跳水”呢？

　　“特价房：4500元/m2。”昨天，旭日上城打出的户外广告分外抓人眼球。这家楼盘售楼处工作人员说，这是公司制订的销售策略，3月1日推出3幢320多套房源，不分楼层朝向，全部一口价4500元/m2，房屋面积从80m2的两房到120m2的三房不等。

　　江北楼盘是去年南京楼市打折销售的“始作俑者”，此次旭日上城再次宣布降价，到底打的什么算盘？开发商红太阳地产副总经理徐友志说，这个优惠首先是有固定期限的，只有3月份一个月时间，是在特定时期内推出的特定房源，到4月份就取消了。

　　他告诉记者，现在对新房源实行“一口价”的优惠，确实也与目前江北的楼市相对冷清有关，而周边楼盘也在频频促销，“一口价”是另一种促销的策略，“不是所有房源，是特定的房源，就是让买房人先买先得好位置的房源。”

其他开发商认为并不优惠

　　这对江北其他开发商而言，会不会造成纷纷降价的连锁反应？桥北的一些开发商认为，大家集体加大幅度降价销售，这种可能性不是太大，但是旭日上城的行为客观上肯定会加剧江北一些超级大盘之间的竞争，对恢复购房者信心是有利的。

　　一家开发商表示，其实各家开发商在折扣上和旭日上城也差不多。

　　开发商算账说，原来旭日上城可以打到94折，以100m2的房子为例，单价5000元，原价就是50万元，优惠后是47万元。现在单价一口价4500元，100m2的房子就是45万元。单从这个价格来看，好像是便宜了2万元，但对于一些楼层位置不好的房源来说，这样的“一口价”并不划算。

　　珠江镇的阅景龙华项目将于4月底推出240套房子，目前初步定价为4800～5000元/m2。这家楼盘案场经理方飞说，暂时还没考虑折扣问题，不会受到桥北一些楼盘打折的影响，“虽然同属江北，但板块存在差异性，而到四五月份，市场也应该回暖了。”