房地产开发的计划生育

多子多福的老传统

　　中国的家庭观念历来是讲究多子多福的，父母总是希望能够多生子女，然后就是“望子成龙”和“望女成凤”。“望子成龙”是为了让儿子对外能够继承祖业、光大门楣，对内能够孝敬父母、养老送终。“望女成凤”则是为了能够将来嫁入富贵人家，不仅可以在嫁女时收到大笔的彩礼，而且今后还能时不常地受到女婿的孝敬。

　　对于房地产开发商来说，女儿就相当于比较简单的住宅，儿子则相当于比较复杂一点的商业用房。与传统家庭一样的是开发商需要多生子女，不一样的是开发商既需要“嫁女”也需要“嫁儿”。总之，儿子和女儿需要不停地生、不停地嫁，生不出来自然是断了财路，万一嫁不出去就可能成了赔钱的“啃老族”。

　　计划生育的新风尚

　　传统的多子多福式的生育方式很容易造成严重的社会和经济问题，最有可能出现两种情况：1.总量过剩，人生得太多，即使经济快速发展，失业率或者待业率还是不断升高；2.男孩生得太多，男女比例失调，男孩打光棍的比例大幅升高。

　　为了控制人口的无序增长，政府就责无旁贷地承担起了计划生育的历史重任。对于房地产开发商，政府也同样不能放任自流，如果开发商想生就生，就很有可能出现专家学者常常提醒大家的房地产“泡沫”问题。于是，政府对于房地产开发也就义不容辞承担起了类似计划生育的历史重任，并且更进一步对房地产行业的健康发展担负起了优生优育的管理重任。

　　第一，政府通过土地供应和金融信贷的管理实现对房地产行业的总量进行有计划的控制，防止总量泡沫。

　　第二，政府对于房地产开发商的生育资格进行严格的审查，例如是否合法结婚了，是否达到了晚婚晚育年龄，是否身体健康，有没有遗传方面的毛病等等。

　　第三，政府需要对房地产开发商将要生育的子女做出一些定制，例如，性别、身高，体重、五官搭配等等。

　　不难看出，政府对于房地产开发的引导与管理措施要比计划生育更加严格与规范，中国人口控制的成功经验使我们没有任何理由再担心房地产行业会产生泡沫。

　　政府调控的“双刃剑”

　　近年来，我们常常能够看到有些人家超生了，有些人家的孩子嫁不出去了，呆在家里成了啃老族了。于是，某些先知先觉的专家学者或者业内人士就忧心忡忡地发出警报，中国房地产不仅有泡沫了，而且就要破裂了。

　　拿某些人家或者地区的孩子推测全国的下一代是有些牵强的。不过稍加考虑就可以发现，泡沫论似乎也并不完全是空穴来风。

　　仔细分析一下我们就会发现，政府在房地产行业承担着与计划生育相类似的管理职责，但在利益分配方面却有着很大的不同。计划生育实际上是政府买单，消费者分红；而房地产开发则是消费者买单，政府和开发商分红，并且政府分红的比例往往还大于开发商。据统计，房地产开发商的利润大约占房价的15%，而政府部门的土地收益大约占房价的20%以上。实行土地招拍挂政策后，政府部门的土地收益比例进一步提升。据统计，2007年度，各级政府收入的土地出让金达到9000亿元。

　　如果说政府对计划生育的管理实际上是扮演着教练员和裁判员的角色，那么政府对房地产开发行业则同时扮演着运动员、教练员、裁判员和球队老板等复杂的角色。

　　我们都知道，一旦运动员和裁判员的角色由同一人兼任，比赛的公平和效率就很可能出问题。一方面，受利益驱动的影响，政府很容易增加土地供应和扩大信贷规模，并且倾向于多生收益率较高的“男孩”，以获取更多的分红收益；另一方面，为了稳定社会和经济的发展，政府又需要承担调控房地产的健康发展的责任和义务，最直接的调控手段还是控制土地供应和信贷规模。因此，土地供应和信贷规模的“宽松”和“紧缩”就成了政府手中调控房地产行业发展的双刃剑。

　　看起来，政府处在十分矛盾的两难境地。实行“宽松”的调控政策，固然可以促进国民经济的发展，同时增加政府的分红收益，但很有可能导致房地产开发的失控，也就是产生所谓“泡沫”；而如果实行“紧缩”的调控政策，虽然比较容易对房地产实现有计划的调控，但很有可能影响国民经济的快速发展，同时影响政府的分红收益，还有可能出现政府“买单”的情况。总之，政府需要在“宽松”和“紧缩”之间掌握好平衡，才能既不产生“泡沫”，又享受分红收益。

　　剑道

　　操纵好“双刃剑”无疑需要极高的功力，稍有闪失，不是误伤经济就是自伤利益。好在政府并不是一个笼统的个人，而是分层级和分部门的组织体系。简单地说，各级地方政府、国土资源和国有金融机构代表了房地产利益分红的主要部门，中央政府、国土资源部、中国人民银行则代表了房地产调控的主要部门。于是，“双刃剑”就可以至少分为“雌雄双剑”，地方政府和部门配备的是“宽松”和“分红”，中央政府和部门配备的是“调控”和“买单”。如果要借用体育比赛的角色来说明问题的话，地方政府就相当于“运动员”，中央政府大致相当于“裁判员”。看起来，多重角色集于一身的矛盾在某种程度上化解了。

　　然而，由于中央政府和省、市、县、乡各级政府和部门之间的层级较多，职权和职能部门分工复杂。“裁判员”的眼睛毕竟难以监督到成千上万的“运动员”，再加上很多并不具有真正可操作性的“游戏规则”，因此“犯规而且不受惩罚”就很容易成为“运动员”的普遍心理预期，“上有政策、下有对策”就成了“运动员”们的家常便饭。这种“运动员”的利益和“裁判员”的责任之间的博奕关系常常会导致部分地区的房地产“泡沫”，严重时也有可能造成全国房地产总量和结构的“泡沫”，并最终由中央政府和社会“买单”。